В продаже 13926 квартир в 178 новостройках

Апартаменты или жилая квартира?

24.11.2014.

Текст ©Инграфикон

На сегодняшний день ввод новых формально нежилых объектов составляет существенную конкуренцию первичному рынку жилья. Рынок апартаментов становится не просто реальностью, он начинает замещать предложение обычных новостроек.

Понятие «апартаменты», как таковое в российском законодательстве отсутствует. Согласно Приказу Минспорттуризма РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, «апартамент – это две и более жилые комнаты (гостиная / столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв.м.». То есть согласно действующему законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из категорий номеров средств размещения, иными словами гостиничный номер. Данное определение не только не отражает суть нового современного формата недвижимости, но скорее вводит в заблуждение.

Апартаменты — это де-юре нежилое помещение, а де-факто — квадратные метры, спроектированные для проживания на постоянной основе. Строительство апартаментов «для жизни» — это сегодня не столько требование СНИПов, сколько коммерческая необходимость для Застройщика, одно из обязательных условий успешной реализации проекта.

Аргументы «ЗА»:

  1. Приобретение такого формата для собственных нужд означает обычно значительныйдисконт (в среднем 20-25 %) по сравнению с обычнымиквартирами.
  2. Экономия времени. Апартаменты славятся преимущественно престижным местоположением, как следствие, отсутствием транспортной проблемы. Особенно, при условии работы и жизни в одном месте, например в рамках многофункциональных комплексов.
  3. Отсутствие необходимости согласования перепланировок в уполномоченных органах, что дает полную свободу дизайнерских решений.
  4. Зачастую – это еще и наличие гостиничного сервиса (сервисные апартаменты).
  5. Более разнообразная квартирография. Как правило, более качественная альтернатива предложениям на рынке жилья.
  6. Безопасность. Апартаментные комплексы проектируются по требованиям для общественных зданий, в силу чего всегда имеют вторую, дополнительную лестницу в качестве пожарного выхода + зачастую имеют дополнительную систему пожаротушения, что немаловажно, хоть и несет дополнительные затраты для застройщика.
  7. Возможность организации рентного бизнеса. Доход собственника может составлять от 6 до 8 % годовых. В числе потенциальных арендаторов: как бизнесмены, так и обеспеченные студенты, молодежь. Инвестиционный потенциал апартаментов только начинают оценивать. Динамика во многом будет зависеть от умения девелоперов предложить инвесторам интересные форматы. Например, участие специальных управляющих компаний, гарантирующих фиксированный доход. Эта бизнес модель наиболее распространена за рубежом.
  8. Доходное вложение. Рынок элитных апартаментов – пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса. Расширение предложения апартаментов сопровождается ростом инвестиционного спроса на этот формат недвижимости.

Есть, над чем подумать:

  1. Как правило, невозможность перевести апартаменты в жилой фонд, а, следовательно, получить постоянную регистрацию по месту жительства (прописаться). С временной регистрацией не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда. А временную регистрацию можно получить только в тех комплексах, которые имеют по документам статус гостиницы или апарт-отеля.
  2. Возможный конфликт интересов, риск организации за стенкой «тихого» офиса, ведь сосед может перепрофилировать апартамент в рабочее помещение абсолютно легально, как собственно и Вы.
  3. Эксплуатационные услуги в части оплаты за электроэнергию в среднем в 2,5 раза выше, чем для стандартных квартир. Однако в общих коммунальных расходах электричество составляет порядка 15 процентов, поэтому переплата получится незначительной.
  4. Невозможность получить налоговый вычет. Повышенная ставка налога на недвижимость — 0,5 % на апартаменты по сравнению с 0,1 % на обычные квартиры.
  5. Особая требовательность к выбору Застройщика, т.к. статус обманутого дольщика никто пострадавшему не присвоит. Ни 214-ФЗ, ни закон о правах потребителя при покупке апартаментов не защищают.
  6. Более дорогая ипотека. Финансовый институт, который дает кредит на покупку апартаментов, это скорее исключение, а за эксклюзив всегда приходится платить чуть дороже (в среднем на пару пунктов). Ипотечные банки пока не привыкли работать с такими помещениями, они не до конца им понятны. Но с тех пор, как государственные банки начали активно заниматься девелопментом, ситуация стала меняться. Разрабатываются ипотечные программы в первую очередь для собственных продуктов (в том числе апартаментов), что в свою очередь создает прецедент и для остальных участников рынка.

Другие материалы по теме