Трансформация покупательских привычек, а с ними и форматов торговли продолжается. За последние пять лет произошли значительные изменения на рынке торговой недвижимости. 2019 год был последним, когда наблюдалась классическая сезонность в посещении магазинов и поведении потребителей. С 2020 рынок менялся под влиянием локдауна, санкций, ухода международных брендов, выбора россиянами сберегательной модели поведения и развития маркетплейсов.
Так, динамика Mall Index (число посетителей на 1 тыс. кв. м площадей) в 2024 г. составила -2% в среднем по стране к 2023 г. (для сравнения: к 2019 г. -23%). В Уральском и Сибирском федеральных округах этот показатель снизился на 2% и 4% соответственно по сравнению с предыдущим годом. Как поясняют аналитики компании Focus Technologies, снижение Mall Index год к году основывается на эффекте высокой базы в 2023 году: тогда запустились новые магазины на освободившихся после ухода западных брендов площадях и заработал отложенный спрос.
Фото: ru.freepik.com
В целом же в 2024 году рынок стабилизировался: индекс посещаемости ТЦ показал незначительные колебания, оказавшись в новой точке равновесия. При этом динамика посетителей за год в магазинах отдельных товарных категорий значительно хуже, чем в целом трафик моллов. По данным Focus Technologies падение наблюдается почти во всех сегментах:
Потребители продолжают посещать торговые центры, но их интересы сдвинулись в сторону развлечений. Все чаще якорными арендаторами, привлекающими трафик в ТЦ, становятся кафе и рестораны, игровые и фитнес-центры и т.д. А традиционный ретейл ведет нелегкую конкуренцию с онлайн-торговлей.
Фото: Veer Mall, Екатеринбург
Падение трафика напрямую отражается на доходах ТЦ, поскольку арендная ставка часто состоит из фиксированного платежа и процентов от товарооборота. Поэтому критически важным стало переосмысление концепций пространств для оффлайн-торговли и поиск новых способов генерации потока посетителей.
К новым условиям приспосабливаются как операторы площадей, так и владельцы торговых центров. В консалтинговой компании Nikoliers описали изменения портретов арендаторов по основным категориям. Например, продуктовые ретейлеры уменьшают размеры магазинов, развивая собственные службы доставки. Fashion-сегмент активно работает над дизайном точек продаж и кооперируется с брендами других профилей.
Растет спрос на крупные площади со стороны развлекательных центров для детей и взрослых, и даже термальных комплексов. Такие арендаторы повышают общий трафик моллов и отчасти продажи в обычных магазинах.
Для привлечения посетителей торговые центры сами вкладываются в событийный маркетинг, предлагая впечатления, которые невозможно воспроизвести онлайн. Так, в торговых центрах Екатеринбурга регулярно проходят музыкальные концерты, в том числе с участием звезд, спортивные турниры, театральные представления, интерактивные выставки, доступны к посещению бесплатные коворкинги и лектории. Все это делает торговые пространства ближе к потребностям аудитории, предлагая новые возможности для досуга и работы.
По данным Nikoliers в 2024 году объем нового предложения в крупных городах России (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) составил 210 тыс. кв. м.
Прогноз на 2025 год по регионам – рост в полтора раза, до 315 тыс. кв. м. Ввод новых торговых площадей ожидается во всех типах населенных пунктов: большинство (60%) в крупных городах, в средних и малых по 11-15% от общего объема.
Интересно сравнение объема предложения в динамике за 10 лет – даже на горизонте пока не предвидятся рекордные значения 2014-2016 гг.
Екатеринбург показал наибольшую обеспеченность торговыми площадями на 1000 чел. среди региональных городов. В 2025 году этот показатель еще больше увеличится – на 90 кв. м.
Основная часть нового предложения в регионах – малоформатные торговые центры, т.е. «районного» и «окружного» масштаба с арендопригодной площадью (GLA) до 50 тыс. кв. м. Крупные объекты регионального уровня появятся не ранее 2026 года.
В ближайшие годы темпы нового строительства ТЦ замедлятся – из-за высокой ключевой ставки. Вакантность в торговых центрах уже достигла рекордно низкого значения за последние 10 лет и по прогнозам аналитиков Nikoliers в ближайшие три года этот показатель останется стабильно низким. Помимо сдерживающих макроэкономических факторов, девелоперам потребуется время для разработки новых концепций мультиформатных объектов для досуга, работы и шопинга.
