Что изменится в законах о недвижимости в 2025 году

Вступит в силу «ипотечный стандарт» - с 1 января

Новый стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков призван снизить использование рискованных схем в ипотечном кредитовании.

Какие изменения будут на практике:

Первоначальный взнос делается только за счет собственных средств заемщика. В него не может быть включен кешбэк от застройщика или иной кредит, взятый в этом же банке.
Банкам запрещено получать вознаграждение от застройщиков за снижение ипотечной ставки, если это вознаграждение закладывается в цену объекта недвижимости.
Банкам запрещено брать с заемщика плату (комиссию) за понижение ставки – это условие вступает в силу с 1 июля 2025 года. До этой даты банк обязан:
- перед заключением договора с пониженной ставкой предоставить клиенту расчёты полной стоимости кредита без учёта скидки по ставке и с учётом платы за нее;
- при досрочном погашении ипотеки, вернуть заёмщику излишне уплаченное вознаграждение за неиспользованный период с пониженным платежом.
При расчете срока ипотечного кредита учитывается возраст заемщика, чтобы с высокой долей вероятностью он мог рассчитаться за кредит до пенсии. Максимальный срок ипотеки ограничивается 30 годами.
Сумма кредита не может превышать 80% от справедливой стоимости жилого объекта.
Ограничено длительное размещение части средств на аккредитивах вместо эскроу-счетов. Такой механизм позволял банку получать доходность с аккредитивов, и давать клиенту скидку на квартиру. Однако средства на аккредитивах никак не защищены. с 1 января деньги покупателя можно хранить только на застрахованных эскроу-счетах.
Подобное информирование заемщиков банками о всех нюансах ипотечного договора и возможных рисках.

Госпошлина за регистрацию перехода прав собственности вырастет в 2 раза - с 1 января

Размер пошлины будет зависеть от кадастровой стоимости недвижимости, а не от суммы, указанной в договоре. Фактически она повышается в 2 раза и для физлиц, и для юрлиц.

Госпошлина для физических лиц составит:

При кадастровой стоимости до 20 млн. рублей, либо если она не установлена – 4 тыс. руб.
При кадастровой стоимости выше 20 млн. рублей – 0,02% кадастровой стоимости (на дату выписки из Росреестра), но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей.

При одновременной регистрации права и постановки объекта на кадастровый учёт физлицами размер пошлины в обоих случаях увеличится еще на 2 тыс.руб.

Госпошлина для юрлиц составит:

При кадастровой стоимости до 22 млн. руб , либо если она не установлена 44 тыс. руб.
При кадастровой стоимости выше 22 млн. руб. – 0,2% кадастровой стоимости (на дату выписки изв Росреестр), но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 миллиона рублей.

В 2 раза подорожают выписки из ЕГРН - с 1 января

Росреестр в два раза повышает стоимость выписок из Единого государственного реестра недвижимости. Индексация пройдёт впервые за 8 лет.

Для физических лиц бумажная выписка будет стоить 1 740 руб., электронная – 700 руб.
Для юридических лиц бумажная выписка будет стоить 5 100 руб., электронная – 1 400 руб.

При покупке жилья с маткапиталом нужно доказать его пригодность для проживания - с 1 января

С начала 2025 года, чтобы направить материнский капитал на покупку жилья, нужно предоставить заключение о том, подходит ли объект недвижимости для проживания. Иначе в заявлении о распоряжении средствами будет отказано.

Ранее отказ по причине непригодности жилья можно было получить, если только в СФР поступала информация о несоответствия недвижимости требованиям. Теперь же заявитель при подаче документов должен изначально подтверждать удовлетворительное состояние объекта. Новые правила должны исключить мошеннические схемы по обналичиванию маткапитала.

Срок гарантии на отделку квартиры в новостройке уменьшат до одного года – с 1 января

Внесены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». С 1 января 2025 года вступают в силу изменения, согласно которым гарантийный срок на отделку квартир в новостройках будет составлять не менее одного года и начнёт исчисляться со дня передачи жилья покупателю. Ранее этот срок составлял три года.

Также ограничивается сумма, которую дольщик может взыскать при нарушении требований к отделке, работам по установке окон и дверей, а также сантехники: она не должна превышать 3% от цены договора, если иное не предусмотрено договором.

Договоры дарения недвижимости должен заверить нотариус - с 13 января

Законодательно вводится требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости. Даже если даритель и одаряемый являются супругами или близкими родственниками.

На практике договоры дарения часто имеют признаки «мнимых сделок», и дарители не всегда осознают, какой договор они подписывают. Нотариус должен разъяснить суть и последствия сделки. А также самостоятельно подготовить текст договора, чтобы обеспечить его соответствие законодательству и защитить законные интересы сторон договора дарения и других лиц.

Стоимость услуг нотариуса формируются из федерального и регионального тарифа. При оформлении дарственной на недвижимость федеральный тариф един для всех регионов: 0,5% от кадастровой стоимости объекта, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Региональные тарифы могут составлять несколько тысяч рублей.

Материнский капитал проиндексируют на 7,3% - с 1 февраля

Он составит 676 тыс. руб за первого ребенка. Если в семье родятся еще дети, общая сумма маткапитала составит 893,8 тыс. руб.

В ИЖС станут обязательными эскроу-счета - с 1 марта

На данный момент использование эскроу-счетов необходимо только при строительстве дома по льготной ипотеке. С начала весны 2025 г. механизм эскроу будет применим для всего рынка ИЖС. При заключении договора с подрядчиком, деньги за строительство (собственные или взятые у банка по ипотечному займу) будут застрахованы и находиться на эскроу-счете до сдачи дома. Механизм заявлен как опциональный, т.е. использовать эскроу или нет – заказчик и подрядчик могут решать сами.

Застройщики смогут использовать свои стандарты отделки – с 1 марта

Еще одно изменение в 214-ФЗ: с 1 марта 2025 года из него убирают требование о соответствии объекта техническим регламентам и позволяют девелоперам использовать собственные стандарты. Этот момент необходимо прописывать в договоре долевого участия, а стандарты застройщиков должны быть не ниже требований, утверждённых Минстроем.

В настоящее время, если качество отделки не соответствует техническим регламентам, покупатель имеет право обратиться в суд и потребовать от застройщика устранения недостатков, возмещения расходов или снижения стоимости жилья.

ЦБ ограничит выдачу ипотеки рискованным заемщикам - с 1 апреля

Макропруденциальные лимиты, т.е. лимиты банкам на выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой, теперь распространятся и на ипотеку. Ранее это ограничение касалось только потребительских кредитов. Такие лимиты будут устанавливаться ЦБ ежеквартально, дифференцировано для банков с разным видом лицензии, в том числе и для микрофинансовых организаций.
-