С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Размер налога на все доходы физических лиц будет зависеть от их величины: чем выше доход, тем выше ставка.
Трудовые доходы, т.е. заработок на основном месте работы или вознаграждение по договору ГПХ, облагаются налогом по пятиступенчатой шкале. Продажа недвижимости – нетрудовой доход, к нему применяется упрощённая шкала налогообложения из двух ступеней.
Ставка НДФЛ при продаже квартиры зависит от прибыли – разницы между ценой продажи и расходами на приобретение объекта.
| Прибыль, млн руб. | Ставка НДФЛ |
| до 2,4 | 13% |
| свыше 2,4 |
312 тыс. руб. + 15% от суммы, превышающей 2,4 млн руб. |
Минимальный срок владения квартиры для продажи без налога – 5 лет. Он может быть сокращен до трех лет, если недвижимость
Независимо от срока владения от уплаты налога освобождаются семьи с двумя и более детьми в некоторых случаях. Для этого должны совпасть такие условия:
Квартира куплена в 2023 г. за 6,5 млн руб., расход на ее покупку подтвержден документами.
Квартиру продают в 2025 г. за 9,1 млн руб. Срок владения менее трех лет.
Прибыль = 9,1 млн - 6,5 млн = 2,6 млн руб.
Расчет налога:
2,4 млн * 13% = 312 тыс. руб.
(2,6 млн - 2,4 млн) * 15% = 30 тыс. руб.
Сумма налога = 343 тыс. руб.
Если расходы на покупку недвижимости документально подтвердить нельзя, то можно использовать налоговый вычет, чей размер зависит от типа объекта.
1 000 000 руб. – налоговый вычет для жилой недвижимости. К ней относятся частные дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе.
250 000 руб. – налоговый вычет для другого имущества и нежилых помещений, к которым относятся апартаменты, гаражи, места в паркинге, бани и т.п.
Налоговая база в этом случае = сумма сделки – налоговый вычет.
Если в один год собственник продает несколько объектов недвижимости, то вычет 1 млн руб. применяется не к каждому объекту, а к общему доходу по всем сделкам.
Искусственно занизить цену продажи недвижимости, чтобы уменьшить налог не имеет смысла. ФНС сравнит сумму сделки с кадастровой стоимостью объекта. До 2025 г. при стоимости жилья ниже кадастровой стоимости, налог рассчитывался от 0,7 кадастровой стоимости объекта.
С 1 января 2025 регионы сами смогут определять, как будет рассчитываться налог: от полной кадастровой стоимости или с понижающим коэффициентом 0,7. О намерении повысить коэффициент до единицы уже заявили Санкт-Петербург и Татарстан.
В тех регионах, которые воспользуются этим правом, продавать объекты дешевле кадастровой стоимости станет невыгодно: налоговую базу в любом случае рассчитают по кадастровой стоимости, даже если в договоре указана меньшая сумма.
Налог по новым правилам заплатят те, кто будет продавать недвижимость в 2025 году. Декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 г. предыдущий год необходимо подать до 30 апреля 2026 г., а уплатить налог нужно до 15 июля 2026 г.
Также в 2025 г. увеличится госпошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимость, подробнее в нашем материале.
Изображение: ru.freepik.com
