В продаже
8294 квартиры
в 153 новостройках

Рейтинг оптимистичности

14.12.2015.

В преддверии Нового года редакция портала INGRAFICON решила задать несколько вопросов о текущем состоянии рынка недвижимости экспертам и представителям крупных застройщиков. Проранжировав полученные прогнозы по степени «полноты стакана», мы получили сумму мнений, которую подкрепили наиболее яркими высказываниями участников проекта. В первую очередь, мы поинтересовались, в какой фазе кризиса сейчас находится рынок. Делимся финальной статистикой.

1. Если кризис наложить на условную шкалу от 0 до 10 (0 — кризис начался, 5 — половина кризиса позади, 10 — кризис преодолен), на какой отметке рынок недвижимости находится сегодня?



Вячеслав Батаков
«Дно» или уже наступило, или оно близко – наступит в этом квартале»



Руслан Музафаров
«В данный момент мы наблюдаем стабилизацию экономической ситуации – за середину уже перешли»



Кирилл Ляшенко
«Мы находимся где-то по середине. Ситуация немного улучшилась по сравнению с летом»



Ирина Зырянова
«Наши американские коллеги-риэлторы не используют термин «кризис». Рынок недвижимости в своём развитии всегда проходит 4 стадии, одна из которых – спад, когда вследствие избыточного предложения цены корректируются, и участники рынка находят новую точку равновесия, за которой после выравнивания спроса и предложения следует подъём! Можно сказать, что на рынке Екатеринбурга мы как раз находимся в этой стадии. Как долго она продлится, и когда начнётся подъём — зависит не только от участников рынка»


Большинство экспертов сходятся во мнении, что в лучшем случаем мы находимся в самом эпицентре кризиса. Часть экспертов высказали мнение, что до «дна» мы еще не добрались, а когда его достигнем, то будем «царапать» его еще неопределенное количество времени. Но, несмотря на не слишком оптимистичные оценки, стоит сказать, что жить в новых реалиях практически все уже научились и вторую фазу кризиса, ведущую к выходу пережить будет значительно проще.


2. У текущей ситуации есть сроки? Когда можно ожидать окончание кризиса / его усугубления?



Вячеслав Батаков
Если не произойдет никаких макроэкономических, макрополитических или геополитических потрясений, то кризис усугубляться не будет, а об улучшении можно говорить уже сейчас. В самом скором времени, может быть, после Нового года, весной, должно начаться поступательное движение наверх.



Сергей Кульпин
Ситуация станет налаживаться не ранее второй половины 2016 – начала 2017 года. Одним из индикаторов выздоровления рынка недвижимости станет стабилизация или даже рост цен на жилье.



Татьяна Деменок
Окончание кризиса можно ожидать к концу 2017 г., началу 2018 г./усугубление кризиса – к лету 2016 г.



Александр Погончик
Мы считаем, что по «дну» кризиса вся отрасль будет идти несколько лет. Вряд ли ситуация станет заметно лучше до 2018 года.



Кирилл Ляшенко
Сегодня никто не может сказать, когда мы выйдем на прежний уровень. Все зависит от макроэкономических факторов. Другое дело, что кризис можно понимать по-разному. Рынок — это саморегулирующаяся система, и сейчас все приспособятся к существующим реалиям. Я думаю, что это произойдет в течение следующего года.


Прогнозы экспертов разнятся от откровенно позитивных до неопределенных. В зависимости от того, насколько ваш личный стакан полон, выбирайте, чьему мнению Вы хотели бы довериться и исходя из какого сценария строить свои личные и бизнес планы.


3. Какие факторы, на Ваш взгляд, оказывают наибольшее влияние на рынок в сегодняшней ситуации?



Сергей Меньшенин
Рынок жилой недвижимости продолжает находиться под влиянием внешних экономических и политических рисков. Высокие кредитные ставки, сократившийся платежеспособный спрос, рост объема предложения продолжают оказывать негативное влияние на ценообразование и объемы поглощения на рынке жилой недвижимости



Кирилл Ляшенко
Ощущение неуверенности в завтрашнем дне присутствует у достаточно большого количества людей. Должна быть некая стабильность. Даже временные проблемы, например, потеря работы, могут за собою повлечь достаточно серьезные последствия. Естественно, этот фактор также необходимо учитывать.



Александр Скорин
С одной стороны, на рынок безусловно оказывают влияние негативные макроэкономические и геополитические факторы – санкции, снижение цены на нефть, снижение реальных доходов населения, нестабильная ситуация на валютном рынке и прочее. В тоже время огромное влияние на рынок оказывает микроэкономическая ситуация на рынке Екатеринбурга. Бум строительства, который мы наблюдали последние годы был во многом обусловлен демографическим фактором: на рынок со спросом на первое жилье (читай жилье эконом-класса) тогда вышло многочисленное поколение 80-х. Сейчас первое жилье начнет приобретать поколение 90-х, численность которого почти в 2 раза ниже. Это сократит спрос на эконом-формат практически в два раза. При том что основной объем строительства и сейчас идет именно в данном формате.


Проявив удивительное единодушие в оценке и формулировке основных объективных факторов, влияющих на ситуацию, эксперты также обратили внимание на субъективные или психологические факторы, которые также вносят свою лепту в поведение рынка в текущей ситуации. И несмотря, на психологическую готовность всех участников рынка к проявлению кризисных явлений, нежели в 2008 году –сбрасывать эти факторы со счетов нельзя.


4. Принципиальные отличия кризиса 2014 — 2015 гг. от кризиса 2008 г.?

Анализ экспертных ответов позволил нам составить многофакторную таблицу, позволяющую оценить основные отличия 2008 и 2015 годов на рынке недвижимости и дать возможность скорректировать свое поведение, исходя из понимания этих отличий.


Кризис 2008 г

Кризис 2014 — 2015 гг

природа кризиса

экономический кризис в связи с интегрированностью Российской экономики в мировую

геополитический, переходящий в плоскость внутренних экономических факторов

география

мировой

локальный — российский

длительность

относительно быстро закончился

затяжной характер

источники фондирования

условия для банков на внешнем рынке особенно не изменились

российским банкам закрыт доступ к дешевым финансам, которые они могут реализовывать на внутреннем рынке

государственная поддержка отрасли

медленная реакция на ситуацию, ипотека практически полностью «схлопнулась»

быстрая реакция государства через субсидирование ипотеки на первичном рынке

финансирование стройки

Застройщики в основном вели строительство за счет собственных средств, либо средств дольщиков;

практически стройки «подстрахованы» кредитами, проектное финансирование не «закрылось»

проблема обманутых дольщиков

актуализация проблемы «обманутых дольщиков»

отработан механизм работы с проблемными объектами, работа на опережение

тренды

тотальное понижение стоимости предложения, в т.ч. на первичном рынке

переориентация спроса со вторичного на первичный рынок. на рынке нет тотального дисконтирования, применяются другие схемы мотивации покупателя

масштаб

Массовый характер

нет понятия «повального кризиса»

Психологический фактор

Неподготовленность рынка к кризису – стройки «встали»

большая психологическая устойчивость игроков в отличии от 2008 года



Ирина Зырянова
Главное отличие от 2008 года – это отсутствие у участников иллюзий, что рынок всегда будет только расти, ясное понимание того, что волатильность присуща и недвижимости, правда не так ярко выражено, как на финансовых рынках.



Татьяна Деменок
Это два разных кризиса. Первый – экономический в связи с интегрированностью российской экономики в мировую; второй – геополитический, переходящий в плоскость внутренних экономических факторов.



Кирилл Ляшенко
На самом деле, ситуации 2008 и 2014/2015 годов, конечно же, не похожи. У кризисов совершенно разные причины. Схожесть в том, что в обоих случаях произошла некая ценовая коррекция.



Сергей Кульпин
Принципиальное отличие от 2008-2009 годов в том, что государственная программа поддержки кредитования первичного рынка жилья стартовала быстрее, поэтому некое «пике» цен на рынке недвижимости плавное и возможно не будет таким глубоким как в 2009 году.


Включая этот пункт в анкетирование наших экспертов, мы преследовали цель выявить основные «узкие» места текущей ситуации и дать возможность читателю понять, что ситуация кардинально отличается от предыдущего кризиса, и тактику поведения в жизни и бизнесе необходимо корректировать, не опираясь на опыт 2008 года. Пора искать новые сценарии и механизмы.


5. Какие механизмы и инструменты могли бы поддержать рынок (участников рынка) в текущей ситуации и дать импульс развития в ближайшей перспективе?

Несмотря на в меру пессимистичные настроения, все участники рынка называют реальные механизмы, которые, по их мнению, смогли бы поддержать отрасль на плаву и придать ей живой импульс до момента стабилизации общей ситуации.



Сергей Меньшенин
Без фундаментальных экономических изменений (рост доходов населения, увеличение рабочих мест, снижение уровня инфляции) любые искусственно стимулирующие меры поддержки, впоследствии могут оказаться для рынка медвежьей услугой, так как все механизмы и инструменты будут ограничены временем и возможностями и могут оказаться краткосрочными относительно периода стабилизации ситуации.



Руслан Музафаров
Поддержку рынку вторичного жилья сможет оказать внедрение системы ипотеки с господдержкой на вторичный рынок. Смягчение ипотечных условий приведёт к увеличению спроса на вторичку и появлению полноценного финансового потока для строительной отрасли. Продление государственной программы субсидирования ипотечной ставки после марта 2016 года также положительно повлияет на рынок первичного жилья.



Александр Скорин
На мой взгляд, успеха добьются те компании, которые будут способны добиться того, чтобы при сохранении себестоимости построенный дом обеспечивал потребителю максимум комфорта и удобства.


Вполне предсказуемо рейтинг возглавила государственная поддержка в виде субсидирования ипотечной ставки. При этом большинство отмечает необходимость продления и расширения гос. программы в сторону вторичного рынка. Также особый акцент экспертами сделан на грамотную маркетинговую политику участников рынка. В первую очередь застройщиков. И речь идет не только и не столько о стимулирующих мероприятиях (скидки, рассрочки и т.д.), сколько о грамотном позиционировании продукта, его качественной презентации.


6. Оцените поведение спроса сегодня и год назад? Можно ли говорить о серьезном сокращении или изменении структуры спроса?

Одним из ключевых вопросов проекта была оценка реального падения спроса на недвижимость по отношению к прошлому году. И хотя основная масса экспертов на момент проведения опроса ссылалась на отсутствие итоговых цифр по году, снижение безусловно, отмечают все участники рынка. Однако его объем серьезно разнится. Отличия зависят от локального спроса (в конкретном микрорайоне города), класса жилья, объема строительства, маркетинговой политики застройщика и т.д.


Ирина Зырянова
В конце 2014 г. мы наблюдали кратковременный всплеск спроса, вызванный негативными девальвационными ожиданиями граждан. Нетипичный спрос был заметен не только на рынке недвижимости, но и на других потребительских рынках. В настоящее время нетипичного ажиотажного спроса не наблюдается, но если сравнивать с первой половиной годы, то мы отмечаем рост интереса к покупкам недвижимости и увеличение общего количества заключаемых сделок.



Кирилл Ляшенко
Есть несколько факторов: фактор цены, фактор объема спроса. И оценки действительно очень сильно зависят от реальности самого проекта, от стратегии развития компании. Ряд компаний могут совершенно безболезненно переждать этот период, а у других субъектов действует строительная программа, которую необходимо выполнять, заканчивать строительство домов, и они вынуждены, в том числе, корректировать цену.


Изменение структуры спроса

Кроме очевидного сокращения спроса, эксперты отметили изменение его структуры. Наибольшее количество упоминаний у следующих трендов:

Учитывая наиболее часто упоминаемые рыночные тренды, можно сделать выводы, что для участников рынка настало время перемен. Количество метров неизбежно должно перейти в их качество. Цитируя одного из экспертов «спекулятивные продажи на ажиотажном спросе канули в лету, пришло время качественного предложения и избирательного спроса».



Сергей Кульпин
Спрос на ипотечные кредиты упал в 2 раза. Без государственной программы поддержки падение могло бы быть на уровне 70-80%.



Татьяна Деменок
Год назад – стагнация и растерянность покупателя; сегодня – избирательный подход к объекту, к оценке своих возможностей. Больше продуманности у покупателя. Инвестиционных квартир практически нет.


7.Какие механизмы и инструменты могли бы поддержать первичный рынок недвижимости (участников рынка) в текущей ситуации и возможно дать импульс развития в ближайшей перспективе?



Рассрочки от Застройщика

без % рассрочки на период строительства

рассрочки с отложенным платежом (основная сумма платится непосредственно перед сдачей дома)

рассрочки со свободными платежами

рассрочки на готовое жилье

Дисконтирование

скидки на квартиры, в т.ч. при разных условиях покупки (100 % оплата)

Субсидирование % ставки по ипотечным кредитам

аккредитация объекта в банке по программам с гос. поддержкой (для объектов со сроком сдачи — до марта 2016 г.) / продление действия программы после марта 2016 г.

Резервирование квартир

увеличение срока резерва квартир для решения вопросов с финансированием покупки (продажа вторички /оформление ипотечного кредита)

Собственные схемы кредитования Застройщиков

«ипотека от Застройщика»

Доп. опции (бонусы) при покупке

«отделка в подарок», «переезд в подарок» и т.д.

Региональные мероприятия по популяризации отрасли /Застройщиков /объектов

строительные конкурсы, экспертные оценки, рейтинги, народные голосования и прочее

Государственные жилищные программы

программа «Жилье для российской семьи», жилищные сертификаты



Ирина Зырянова
Наиболее эффективные инструменты – рыночное ценообразование и грамотная презентация объекта.



8. Динамика стоимости предложения в ближайшей перспективе по вашей оценке?

Мнения наших экспертов разделились примерно пополам

Положительная динамика стоимости

Отрицательная динамика стоимости

«Я прогнозирую, что цена будет подниматься. Застройщики будут удерживать цены на сегодняшнем уровне до конца текущего года, но в первом квартале следующего года мы ожидаем рост цены на 5-10%». — Вячеслав Батаков

«За первое полугодие 2015 года цены снизились на 5%, и есть все основания полагать, что они еще снизятся на 4-5%, и далее какое-то время будут колебаться в боковом тренде, в ожидании увеличения спроса».- Сергей Кульпин

«В ближайшей перспективе на рынке первичной недвижимости не стоит ожидать ни снижения, ни скачков, цены будут расти соразмерно стадиям строительства» — Руслан Музафаров.

«Динамика будет отрицательной еще год, как минимум, дальше — в зависимости от геополитических и экономических факторов будет либо стагнация, либо плавное повышение цен». – Татьяна Деменок.

«Основные ценовые коррекции закончились. Если мы говорим о перспективе в течение года, то я считаю, что все-таки будет рост. Если дальше будет инфляционная составляющая, то цена, конечно, будет расти».– Кирилл Ляшенко

«Снижение уровня цен на первичном рынке будет продолжаться, но не более чем на 3-5 %». — Александр Погончик



Сергей Меньшенин
На вторичном рынке жилья цены предложения в ближайшей перспективе продолжат снижение. На первичном рынке цены вероятнее всего продолжат показывать небольшую положительную динамику. Дисбаланс спроса и предложения является сегодня основным локальным фактором, влияющим на формирование стоимости на рынке жилья.



Ирина Зырянова
Отрицательная динамика средних цен с одной стороны говорит о том, что «дно» ещё не пройдено, и признаков стабильного роста по всем секторам рынка пока нет. С другой стороны, изменение отношения к России на международном уровне может вселить оптимизм в инвесторов, которые захотят инвестировать, как и финансовый рынок, так и в рынок недвижимости. Движение вверх может начаться, не достигнув дна.


9. Совет для тех, кто планирует приобретение недвижимости в ближайшее время.

Удивительное единодушие наших экспертов в данном вопросе — ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ, НО ВДУМЧИВО!



Сергей Кульпин
Уже сейчас, в середине осени на рынке сформировались идеальные условия для покупки жилья – цены на недвижимость существенно снизились, объем предложения достойный, на банковском рынке уровень ставок приемлемый



Кирилл Ляшенко
Я всем покупателям всегда даю один совет. Если у вас есть потребность в покупке жилья – надо покупать. Не надо выгадывать, никогда не угадаешь. Надо решать сейчас.



Ирина Зырянова
Тем, кто планирует приобретать недвижимость, я бы посоветовала её купить. Не надо мнить себя экспертом и пытаться «поймать дно», чтобы купить по самой низкой цене. Действительно достойный объект, удовлетворяющий всем запросам покупателя, таким образом купить вряд ли получится.



Татьяна Деменок

Сейчас время покупать! Если обменный вариант – меньше доплачивать за встречную покупку.



Руслан Музафаров
Успевать продавать свои квартиры на вторичке до 1 января 2016 года, до увеличения налогового периода. Уделять внимание надежности застройщика.


Мы благодарим наших экспертов, которые не пожалели своего времени и ответили на наши довольно непростые вопросы:

  • Вячеслав Игоревич Батаков — директор по маркетингу «PRED Group»
  • Сергей Кульпин – управляющий филиалом ВТБ 24
  • Татьяна Деменок – генеральный директор ГК ЦН «Северная казна», Президент ООО «BeGranD», Председатель Совета УПН, Президент-элект РГР, Вице-президент НП «Союз малого и среднего бизнеса Свердловской области»
  • Руслан Музафаров — региональный коммерческий директор « Группа ЛСР».
  • Сергей Меньшенин — Руководитель аналитического отдела ГК «Новосёл»
  • Александр Скорин – директор по маркетингу Федеральной Риэлторской Компании «Этажи Екатеринбург»
  • Погончик Александр Зиновьевич — директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой»
  • Кирилл Александрович Ляшенко — Заместитель генерального директора — директор по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое»
  • Ирина Зырянова — Управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой
Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2020 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.