В продаже
12055 квартир
в 174 новостройках

Ипотека работает

22 апреля в БЦ «Президент» состоялся пресс-завтрак «Ипотека с господдержкой: начало положено. Первые результаты». Организатором выступил журнал «Мегаполис. Все о недвижимости». Банкиры и девелоперы обсудили ход и перспективы реализации программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой, а также альтернативные методы финансирования жилья.

Представляем вашему вниманию полную расшифровку выступления всех спикеров пресс-завтрака «Ипотека с гос.поддержкой: начало положено. Первые результаты»

Модератор: Валентина Орнат, главный редактор журнала «Мегаполис. Всё о недвижимости».

Участники:

- Кульпин Сергей, управляющий уральским филиалом банка «ВТБ 24».

- Луканина Юлия, директор АН «Атомстройкомплекс»,

- Музафаров Руслан, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»,

- Деменок Татьяна, первый вице-президент «BeGrand»,

- Бабушкин Александр, директор федеральной риэлторской компании «Этажи-Екатеринбург»,

- Филин Максим, директор по маркетингу и продажам «Брусника».


Валентина Орнат: Тема нашего сегодняшнего мероприятия посвящена ипотеке с господдержкой. Программа начала работать, появились первые результаты. И сначала я обращусь к Сергею Кульпину, управляющему ВТБ24: расскажите об этой программе, каковы требования к заемщику, каков портрет ипотечного покупателя и структура отказов, если можно.


Сергей Кульпин: Требования абсолютно стандартные, ничего в них не изменилось. Программа стартовала на мой взгляд очень своевременно. Вы видели, что в январе был бум, он продолжался, это были итоги прошлого года во многом, люди овеществляли свои накопления, в январе прошли сделки, которые были задуманы в декабре. Ну а в феврале было затишье. Мы четко понимали, с чем это связано — связано это с тем, что анонсировали программу господдержки. И действительно, наш филиал на территории Свердловской области за первый месяц работы программы набрал заявок по ипотеке на 1 млрд 150 млн рублей — это более 500 заявок.

Портрет покупателя прежний. Повторяю, программа очень своевременно выстрелила. Процент одобрения заявок составляет 85 %. В основные причины отказа углубляться, я считаю, не надо — это в основном испорченные кредитные истории, ну и когда люди не соизмеряют свои возможности со своими желаниями — долговая нагрузка, конечно, тоже влияет на решение. Еще очень важным моментом является вот что: средняя сумма кредита очень комфортная. Как вы знаете, максимальная сумма кредита по программе составляет 3 млн рублей, а средняя сумма с того объема заявок, что я назвал, составляет 1,8 — 1,9 млн рублей, то есть укладывается в максимальную.


Валентина Орнат: Вот это мы увидели так сказать вид сверху — со стороны банка. Сейчас мы обратимся к застройщикам, чтобы увидеть взгляд снизу. Опять же как изменилось количество сделок после старта ипотеки с господдержкой, как изменилось количество покупателей и структура сделок? Максим, начнем с Вас.


Максим Филин: Доброе утро! В целом в первом квартале в январе рост заявок был немножко ниже, чем в 2014 году. Прогнозировали, что объем продаж с помощью заемных средств будет составлять порядка 35%, но январь и февраль показали, что доля сделок с участием ипотеки в нашей компании порядка 40-45%. Посредством наших дополнительных инструментов реализации и посредством ипотеки с господдержкой март у нас закрылся с 50 % объемом сделок с участием ипотеки. Это очень хороший показатель, сопоставимый с результатом 2014-2013 годов.

Если говорить о портрете покупателя, то портрет абсолютно не изменился. И видя покупателя сейчас, в феврале и марте, когда банки по очереди входили в программу господдержки, было определенное метание клиентов. Сначала один банк стал работать по программе, потом второй, появился выбор — люди пошли в другой банк, там, например, зарплатный проект у них. На сегодняшний день могу сказать, что среди покупателей ощущается спокойствие, они понимают, что ипотека есть, она доступна, она понятна, требования к заемщику абсолютно не изменились. Разницы в структуре сделок нет, она сопоставима с прошлыми годами и зависит от приверженности покупателей — например, на Уралмаше стабильно повышенным спросом пользуются двух-трехкомнатные квартиры.


Валентина Орнат: Я хочу уточнить, что мы говорим про квартиры, которые построены и продаются по 214 ФЗ. Слово Руслану Музафарову, директору ЛСР. Недвижимость-Урал.


Руслан Музафаров: Здравствуйте, господа. Я когда смотрел вопросы этого нашего круглого стола, мне они показались достаточно пресными. Потому что ипотека с господдержкой — что может быть проще? Все ее ждали, все всё понимают. И тем не менее, Валентина меня убедила, что очень интересны нюансы. Нюансы мало кто проговаривает — мы решили сделать это на данном пресс-завтраке. Мы как федеральная компания можем увидеть такие нюансы в сравнении с Москвой, с Санкт-Петербургом.

И картина-то очень интересная: господдержка стартовала везде. Однако в Екатеринбурге процент сделок с ипотекой составляет порядка 50% (сужу по нашей компании, и вот Максим такие же данные назвал). Однако в Москве и Санкт-Петербурге эта доля ниже — около 30%, и эта доля их радует. Хотя в феврале у нас тоже было 35-40%, как и у Брусники, хотя господдержки не было. Средний размер кредита в Москве немного больше — 2,3 млн рублей. У нас 1,8-1,9 рублей — люди покупают в основном в Подмосковье, где цены ненамного выше. Однако средний возраст заемщика у них выше — 32-37 лет, тогда как у нас — 25-35. Второй возраст 40-50, когда дети повзрослее уже. Это все достаточно интересно, потому что позволяет управлять дальше продуктом и делать некоторые выводы.

Перейдем к тому, кто должен сейчас брать, а кому можно не торопиться — это по поводу господдержки. Еще интересный пример у нас был к вопросу о том, кто и почему берет ипотеку. На самом деле, люди как брали, так и берут ипотеку — они брали ее и в декабре под высокие (условно) проценты, и в январе, и в феврале, и в марте, когда ставка в Сбербанке оставляла 14,5%. Люди активно приходили и брали. Приведу пример: обратилась к нам молодая семья. Жили в комнате, решили воспользоваться трейд-ином и обратились к нам. В декабре выставили свою комнату на продажу через наших партнеров — «Этажи» — очень быстро ее продали, пользуясь тем ажиотажем. Взяли в Сбербанке кредит на 2 миллиона под 14,5% и позволили себе двушку в «Рассветном». Платеж составил 20 500 рублей. Большое спасибо коллегам из Сбербанка, которые в марте активно всем снижали ставки по одобренным кредитам, по подписанным договорам — они переписывали ставки с 14,5 до 11,9%. Ребятам снизился платеж до 17 900. Они счастливы. Это реальный пример!


Валентина Орнат: Структура сделок изменилась?


Руслан Музафаров: У нас ненамного выросла доля ипотеки, поэтому струк


тура не изменилась — люди как брали ипотеку, так ее и берут. Другой вопрос — надолго ли этой ипотеки хватит?


Валентина Орнат: Татьяна Юрьевна Деменок сегодня для меня лично выступает в несколько новом качестве — как президент компании «BeGrand». Можно пару слов о компании?


Татьяна Деменок: Мы изменили название своей компании Центр недвижимости «Северная казна» на «BeGrand». Журналисты часто задавали вопросы о том, почему мы не афишируем себя как компанию-застройщика — вот, теперь стали афишировать. Провели ребрендинг в конце прошлого года. Наша компания выполняет функции как заказчика, так и генерального подрядчика.


Валентина Орнат: Как у вас на объекте ситуация с ипотекой?


Татьяна Деменок: На сегодняшний день мы выходим на новый объект. Все свои строящиеся квартиры мы продали. Строим в основном для своих стратегических партнеров — это оборонно-промышленный комплекс, от которого получаем заказы. Цена у нас достаточно льготная, сейчас ведем переговоры о цене в районе 55 — 58 тыс. рублей за кв.м. Но это только для сотрудников предприятия.

Теперь о том, что сегодня происходит на первичном и вторичном рынке. Готовясь к данному мероприятию, я смотрела аналитику Уральской палаты недвижимости. По первому кварталу надо сказать, что на первичном рынке сделок прошло больше, чем в прошлом году, но меньше чем обычно. Если в прошлом году сделок на рынке проходило 50 на 50 (50% на «первичке» и 50% на «вторичке»), то в этом году в первом квартале на первичном рынке прошло сделок на 10% больше, но с учетом того, что у нас был ажиотажный декабрь, то только с учетом этого. Мы на сегодня ожидаем падения спроса на первичный рынок.


Валентина Орнат: У нас подошел представитель «Атомстройкомплекса» — Юлия Луканина. Юлия, как вы включились в программу господдержки ипотеки? Как она у вас работает? И конкретно по вашей компании я хотела спросить, какова доля ипотечных сделок по объектам, продающимся по 214 ФЗ и по объектам, продающимся через ПЖСК?


Юлия Луканина: Сравнивать прошлый год с нынешним нет смысла — это абсолютно разные года. В прошлом году у нас вообще был первый квартал на удивление охарактеризовался всплеском сделок, и основная масса объектов шла через ПЖСК. Все объекты были аккредитованы и проблем не было. На сегодняшний день ситуация в корне изменилась: мы перешли полностью на всех строящихся объектах на договор долевого участия 214 ФЗ. Всплеск интереса у клиентов был однозначный, но портрет клиента изменился кардинально. На сегодняшний день для покупки нового жилья большая часть клиентов продает вторичное жилье, а остаток добирает ипотекой. Соответственно предложение на «вторичке» на сегодняшний день максимальное, даже если сравнивать его с предыдущим кризисом 2009 года. Это немножко стопорит работу.


Валентина Орнат: 12 % — это базовая ставка по ипотеке с господдержкой. Каковы условия на объекты на вторичном рынке?


Сергей Кульпин: Если мы говорим не о партнерских программах, а о стандартной ставке, то это, по-моему, 15,95%. Но не забывайте о программах с партнерами. Например, «военная ипотека» — там ставка 12,5%. В любом случае нет такого, что ставка только 15,95% без вариантов. Нужно смотреть, где человек работает, где собирается приобретать квартиру и т. д. Даже в рамках программы по ипотеке с господдержкой у нас уже есть акции. Например, у «Атомстройкомплекса» ставка будет 10% годовых. В договоре у нас будет звучать 12%, но партнер идет на встречу клиентам и делает скидки. Поэтому нет такого, что только по господдержке 12% ставка, а все остальное — это 16%. Надо приходить в банк, разговаривать, ездить к партнерам, общаться, искать компромиссы.


Валентина Орнат: Вопрос к агентствам недвижимости: какой процент сейчас составляют альтернативные сделки на рынке против сделок чистой покупки. Изменился ли срок совершения сделок в сторону увеличения. И еще хотелось бы сразу узнать: как ведут себя продавцы вторички?


Александр Бабушкин: Мы смотрим аналитику и по Екатеринбургу, и по 30 городам еще. По январю-февралю-марту господдержка, действительно, дала позитивный фон. У нас в Екатеринбурге в марте прирост составил +70% к январю-февралю, хотя январь и февраль были тоже насыщенными. Если смотреть по другим городам присутствия, то есть такие, где прироста нет вообще, а есть города, где в 2-2,5 раза. Это зависит от городов и от количества новостроек в них. Там, где их нет, соответственно нет и прироста. Что касается структуры сделок. Есть те, кто подают заявки, а есть те, кто уже идет на сделку. Да, действительно, сейчас мы видим больше людей, которые имеют конкурентную необходимость в покупке жилья, и они четко мотивированы. Потому что ситуация на рынке потерялась. Людей с низкой мотивацией, которые просто так обращаются с заявкой, стало меньше. Также у нас все программы по ипотеке с господдержкой остались индивидуальные предприниматели, собственники бизнеса — они находятся в зоне риска.

Если по альтернативным сделкам, то да, большой процент людей, которым надо улучшить свои жилищные условия и, соответственно, продать свою вторичную недвижимость, взять ипотеку и купить новостройку. На вторичном рынке сейчас действительно максимальное число предложений, максимальная ставка, срок экспозиции если в прошлом году по нашей статистике был до 2 месяцев, по данным УПН- 3-3,5 месяца, то сейчас по нашей статистике он приближается к 3 месяцам, а по данным УПН — к 5 месяцам. Соответственно, рынок новостроек и вторички взаимосвязаны. Если смотреть по всем 30 городам, то 64% наших сделок — это взаимосвязь «вторички» с «первичкой». У нас немножко пониже показатели в Екатеринбурге — 45-46%.

На рынке новостроек работают коммерческие структуры, у них быстрая реакция, маркетинговая, и с точки зрения предложения. Они быстрее реагируют на предложения по скидкам и спецпредложениям. Физлица так быстро не реагируют. Поэтому в январе-марте как такового снижения «под покупателя» не было. Вот только сейчас продавцы начинают понимать, что если не идти на встречу, можно условно говоря играть в догонялки. Цена понизилась за месяц на 100-150 тыс., я опустился, но все равно ее не догнал — и это может продолжаться очень долго. Нужна небольшая сдвижка со стороны продавцов.


Руслан Музафаров: А сколько нужно снизить, чтобы продать?


Александр Бабушкин: Сейчас нет ответа на этот вопрос. Мы это каждую неделю мониторим, но не можем до конца понять. Количество покупателей, которые готовы рассматривать вторичку, оно в разы сократилось благодаря хорошим предложениям от застройщиков, низкой ставке. Если прямо сейчас сделать выборку в интернете, то вилка от цены на, допустим, двухкомнатную хрущевку на автовокзале будет 20%.


Татьяна Деменок: На сегодняшний день агитируют за первичку — это, кстати, очень опасно. Почему? Потому что все зависит от застройщика. У нас сегодня на мероприятии присутствуют крупные застройщики, у них серьезные капиталы, серьезные обороты. Естественно, они назвали цифры — кто-то 50% за счет ипотеки, кто-то ниже. Это нормально для крупных застройщиков. Но представьте мелкого застройщика: при высокой себестоимости строительства, которая сегодня есть, 50% приходит к ним с ипотекой, а 50% не приходит. И какова будет ситуация? А стадия строительства — ноль. Ну хорошо, 2-3 этаж. И что? Вот вам обманутые дольщики. Нам ведь это не надо! По поводу вторички — до какой планки опускать цену? Здесь действительно ответа нет. Мы всегда говорили снижать цену не на 15%, а говорили, что все зависит от того, какого года постройки дом. Если это старое жилье, то надо корректировать цену в сторону понижения. А если это достаточно новое жилье, то наверное надо искать другие инструменты для реализации. Еще хочу привести пример из практики нашей компании (агентства недвижимости): из 10 клиентов, которые приходят к нам с желанием купить квартиру, 7 хотят купить первичку. Потому что государство так хорошо разрекламировало эту ситуацию по ставкам и данные возможности. Но вот с моей точки зрения это все-таки рисково.


Сергей Кульпин: Услышал мнение Александра о том, что индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса находятся в зоне риска. Давайте так: ипотека — наименее рисковый продукт с точки зрения банка. Цена риска по ипотеке минимальная. Объем отказов сейчас минимальный, объем одобренных сделок приближается к 90%. Поэтому владельцам бизнеса не надо бояться, надо тоже идти в банк, если хочется улучшить свои жилищные условия. Это просто ремарка.


Валентина Орнат: Хочу по первому вопросу подвести итог. Какие сделки оказались не поддержанными в рамках этой ситуации? Портрет покупателя, который отложил сделку по разным причинам — или ему отказали в ипотеке, или это более 3 млн, или это ЖСК и т. д. И процент отложенных сделок. Какой спрос стал отложенным?


Максим Филин: Что касается первичного рынка, сейчас все строящиеся объекты подкреплены ипотекой с господдержкой. Январь-февраль — был отложенный спрос на ряд объектов, т. к. проходила аккредитация. Сейчас у нас все объекты аккредитованы в программе господдержки, и она показала свой эффект. Объекты покупаются не столько для инвестиции, сколько для того, чтобы в них жить. Поэтому отложенного спроса фактически нет. Есть определенные проблемы с тем, чтобы получить деньги — с реализации вторички, например. Думаю, на примере крупных компаний, которые здесь присутствуют, нет отложенного спроса.


Руслан Музафаров: По поводу портрета тех людей, которые отказались от покупки. На самом деле, конечно же, такие люди есть, и вот Татьяна Юрьевна сказала, почему она считает снижение спроса на новостройки будет. Потому, что все меньше людей, которые готовы думать наперед. На перспективу с учетом того, как в их семьей сейчас складывается экономическая ситуация, они в ней не уверены и потому откладывают покупку. Такие люди есть, я предполагаю, что в основном это люди помоложе, которые только начинают свою карьеру, и их доходы сейчас резко пошатнулись или могут пошатнуться — они видят такие риски. Снимают квартиры и могут продолжать снимать. Так или иначе люди такие есть, они решение откладывают, но реклама господдержки и со стороны застройщиков, и со стороны государства, она на самом деле работает — к нам начинают приходить другие люди, те, которые может раньше вообще не думали об улучшении жилья. Они жили в своей трехкомнатной квартире улучшенной планировки площадью в 65 кв.м, но с учетом того, что ипотека с господдержкой сейчас дешевле, чем даже ипотека в 2014 году, можно реально получить кредит под 11,5% с любым первоначальным взносом, на любой срок — такая программа есть в некоторых банках (банки еще сами от себя немножко субсидируют эту ипотеку), и можно заехать из трешки в 65 кв. м в трешку 84 кв.м, например. И люди, понимая, что господдержка условно скоро закончится, что на всех ее не хватит, они активно начинают приходить и брать квартиры класса комфорт двушки и трешки. Убыло — прибыло. У успешных компаний все стабильно остается.


Татьяна Деменок: Я бы назвала первый квартал этого года кварталом эмоциональным, давящим немножко на психику. Хотелось бы вернуться к этому вопросу осенью, когда, я думаю, будет четко понятен и портрет покупателя, и перспективы рынка.


Юлия Луканина: Я в принципе с коллегами согласна. Год переходный, портрет покупателя меняется, и я тоже думаю, что результаты мы получим в конце. Потому что сейчас тот портрет клиентов, которые приходили к нам, я абсолютно согласна с Русланом, это молодые люди до 35 лет, с ребенком. Сейчас для них вопрос отложен. Улучшить свои жилищные условия — да, это тот момент.


Сергей Кульпин: Можно точно сказать, какие сделки выпали. Выпали сделки спекулятивные с участием заемных средств. Правило, которое работает: не инвестируй на последние деньги, не инвестируй на заемные. Эти сделки точно ушли. Я говорю именно про сделки с участием заемных средств.


Александр Бабушкин: Основные тренды назвали. Я понимаю, что дополнительный отложенный спрос сейчас будет — это те, кто завязан на вторичку. Не все смогут продать, это будет тот отложенный спрос, который перейдет на осень. Я соглашусь и с тем, что нужно быть аккуратным при покупке новостроек. И тем не менее, я считают, что сейчас надо покупать новостройки — это просто выгодно. Будет ли так выгодно в 16-17 годах — я не уверен. Просто надо внимательно подходить к выбору застройщика — есть крупные компании, где риски низкие, и мелкие застройщики, где риски очень высокие.


Татьяна Деменок: Не могу не добавить. По поводу 2016 года: на сегодняшний день у нас в Екатеринбурге строится около 3 млн кв. м жилья — ну какой дефицит? Возможна другая ситуация: не будет господдержки, не будет возможности у застройщиков давать преференции — это может быть. Но то, что дефицита не будет в 2016 году — это точно. Про 2017 пока говорить не буду.


Валентина Орнат: Второй вопрос — иные финансовые инструменты, работающие у нас на рынке. И сначала я хочу дать слово Татьяне Юрьевне, чтобы она рассказала про ипотечные кооперативы.


Татьяна Деменок: На самом деле ипотечные кооперативы существуют во всем мире, родина их — Германия. Создали их для того, чтобы поднять экономику после Второй Мировой Войны. На сегодняшний день работает несколько ипотечных кооперативов. Самый успешный — Ульяновск, Казань, в Москве опосредованно, ну и еще в ряде городов. Почему называю Ульяновск и Казань — потому что мы там были, общались со специалистами этих кооперативов.

Суть их заключается в следующем: по большому счету это касса взаимопомощи, но только на приобретение жилья. Эти кооперативы работают по соответствующему закону, состоят в СРО, курирует их ЦБ. Они несут ответственность, конечно, не так жестко, как настоящие банки, но все же. Задача члена кооператива накопить 50% от стоимости жилья на время приобретения жилья, а дальше кооператив дает ему 100%. В свое время мне говорили, что это финансовая пирамида — ничего подобного. Риски здесь минимальны, потому что страхуется точно также как в банке, ставки почти такие же, на сегодняшний день они на порядок ниже — в зависимости от срока. Срок до 10 лет. Вот такой механизм существует. Сегодня такой инструмент может более активно работать, чем раньше. Раньше государство у нас не поддерживало такие инструменты, т. к. несколько скандальных моментов в нашей стране было, когда приходили не совсем дисциплинированные граждане возглавлять эти кооперативы и просто воровали их деньги. Но тогда не было закона 114, не было отчетности перед ЦБ, не было СРО.

Сегодня ситуация ужесточилась с точки зрения государства. В нашей компании этот инструмент достаточно хорошо себя зарекомендовал, и даже в первую волну кризиса мы использовали его для приобретения первичного жилья — но только нашей компании. Жилье других компаний приобретали на высокой стадии готовности, но таких сделок у нас было немного. Наш кооператив существует с 2008 года, займы выдали порядка 30 заемщикам — это небольшие цифры. Нет поддержки государства. Банковская ипотека — это продукт американский, все же о нем знают лучше.

Валентина Орнат: Теперь собственные финансовые инструменты от застройщиков. Пока не появилась ипотека с господдержкой, у всех застройщиков появились свои программы — расскажите о них.


Максим Филин: До момент появления господдержки у нас была разработана и согласована программа с ВТБ — «Ставка 12,95%» — она действовала во всех регионах присутствия. Такая ставка была реально прописана в договоре, но срок ее действия был ограничен до 3 лет. На сегодняшний день мы ставим приоритетную задачу увеличить доступность ипотеки для покупателей и предлагаем субсидирование ставок, которые имеются даже при господдержке. Стараемся опустить ставку до 11% посредством компенсации затрат, которые несет клиент. Это распространяется на все наши объекты — все 4 проекта кредитуются под 11% посредством субсидирования компанией.


Юлия Луканина: Не могу назвать данный продукт «ипотекой от застройщика», однако, по сути так и есть. Это выгодные предложения по рассрочкам, потому что сегодня у людей должна быть возможность продажи вторичного жилья. Соответственно, это минимальный первоначальный взнос, даем возможность мягкой рассрочки для клиента — платеж по которой равен фактически ипотечному. По окончании строительства дома человек продает свое вторичное жилье и переезжает в новую квартиру. Клиенту не надо по низкой цене продавать вторичку, чтобы потом снимать до окончания строительства. Причем, практически индивидуально мы рассматриваем схемы оплаты квартиры. Это возможность бонусов в плане мебелировки квартиры — установка кухни и т. д. Сумма рассрочки составляет от 30 до 60 тысяч в месяц в зависимости от метража квартиры.


Руслан Музафаров: Мы мыслим в одном ключе, похожая программа есть и у нас. Это великолепный инструмент, очень востребованный, прямо-таки хит сезона. Первоначальный взнос в районе 1,5 млн, которые можно со вкладов снять, если они были, конечно. А все остальное можно реально после сдачи дома, глубоко после сдачи взять в ипотеку или продать свою старую квартиру. Спецпредложение в этом году и от нас, и от Атома — то, что все это беспроцентно. Раньше за это взимался процент, сейчас, ввиду обстоятельств, процентов нет. В нашем случае с учетом того, что мы работаем в масс-маркете, сумма первого взноса равна 20 тыс рублей на все типы квартир. Реально люди звонят менеджерам, мне, интересуются и активно покупают. 1 — 1,5 млн — это понятные деньги, их можно найти. А остальное можно взять в ипотеку, можно продать свою квартиру не демпингуя — дождаться осени, на высоком рынке продать ее и с нами рассчитаться. Эта модель действительно популярна и она работает.


Юлия Луканина: У нас даже существует ипотека для своих. Люди покупали когда-то в наших домах однокомнатные квартиры, сейчас мы им даем льготные условия для переезда в двушки-трешки. У нас часто бывает квартальная застройка, и людям даже не нужно менять район.


Руслан Музафаров: Я тоже раскрою секрет. Мы точно работаем в одном информационном пространстве. Мы тоже для своих клиентов приняли решение продлить ровно эти же условия рассрочки, о которых мы говорили, продлить еще на 2 месяца. То есть по некоторым объектам это получается рассрочка до июля 2016 года. С учетом наших привлекательных цен мы работаем именно рассрочками, а не со скидками.


Татьяна Деменок: Я хочу уважаемым застройщикам предложить инструмент ипотечного кооператива, мы готовы рассказать. Банки: не переживайте, мы у вас не заберем рынок!


Сергей Кульпин: Я спокоен абсолютно!


Татьяна Деменок: По поводу скидок хочу сказать. Недавно меня один клиент спрашивал, почему застройщики не дают скидку в размере 10%. Я ему так объяснила: к примеру, строится дом площадью 10 000 кв. м (условно). Из них продается только 7 тыс. Естественно, затраты, которые сделал застройщик на эти 3 тыс. ложатся на эти 7 тысяч. И привела цифры в себестоимости — она сегодня у нас зашкаливает. Если мы будем предлагать скидку в 10%, то будем терять от 50 млн. Ну и что будет с этим застройщиком?


Валентина Орнат: Нет ли у вас данных по области? Там что-то продается с господдержкой?


Татьяна Деменок: А у нас в области строится в основном малоэтажное жилье и по госпрограммам. Больше детальной информации у меня нет. Я знаю несколько городов, но не всю область.


Сергей Кульпин: Основные города, где идут продажи, это, конечно, Екатеринбург и Тагил — в остальных городах действительно малоэтажка, очень малые объемы. Что касается нас, то если отсечь Екатеринбург и Тагил, то порядка 7% сделок в области по программе ипотеки с господдержкой. Там строят, но очень мало.


Валентина Орнат: Александр, на какие инструменты с вашей точки зрения лучше всего реагируют покупатели?


Александр Бабушкин: Год гибких покупок нынче. Есть монитарные, скидочные программы. Есть немонитарные — рассрочки те же. Немонитарные по нашим оценкам более эффективные, приносят большую отдачу. Это связано с возможностями людей — тех, у кого есть вся сумма и кто хочет получить скидку, гораздо меньше, чем тех, кому нужна выгодная рассрочка.

В арсенале застройщиков из других городов есть еще инструменты, которые пока отсутствуют на екатеринбургском рынке. Одна из программ — это тот же трейд-ин, но в формате автомобильного рынка. Когда застройщик выкупает квартиру вторичную и хлопоты по ее продаже лежат на нем, а не на клиенте. Схема работает в Тюмени, в Новосибирске. Есть тут определенные минусы — дисконтирование по квартире на вторичном рынке. Но для некоторых клиентов это хороший инструмент, он прижился и работает. Другая программа запущена тоже в Новосибирске крупным застройщиком. Ее суть примерно в следующем: цель — привлечь людей, у которых есть сбережения. При покупке объекта стоимость свыше 5 млн рублей застройщик гарантирует покупателю свободу в принятии решения о выходе из этой сделки в течение 6 месяцев. Если человек выходит из сделки в течение 6 месяцев, ему компенсируется сумма плюс 18% годовых. Условный депозит от застройщика. Тем самым они привлекли к себе внимание и собрали денег, правда, не дешевых. Будут ли у них отказы — честно, не знаю. Риск в их программе есть, но она добавила им большое количество сделок.


Руслан Музафаров: Ну вот я кратко посчитал. Купил кто-то квартиру за 50 тысяч условно, и через 6 месяцев застройщик обязуется выкупить ее обратно за 55 тысяч. 54,5. Это полное отсутствие оборотки у компании. Но, видимо, понятно, что в банке еще дороже.


Александр Бабушкин: Понятно, что есть риски. Это не наш портфель, я просто фиксирую то, что есть. Есть еще программа в Омске, она называется «квартира в аренду за сдачу дома», но на самом деле это та же рассрочка, только несколько завуалированная. Клиенту дают скидку на снятие квартиры от 6 до 12 месяцев. Сразу агентством-партнером подбирается квартира. В принципе, тоже можно на нашем рынке реализовать.


Валентина Орнат: Ну у нас почти это и реализовано — только не надо ничего арендовать, ты сидишь в своей квартире, ждешь пока продастся. Далее у меня вопросы к Сергею Кульпину. Как происходит аккредитация банком объекта? Бывают ли ситуации, когда объект был аккредитован, а потом лишился аккредитации?


Сергей Кульпин: Таких ситуаций на моей памяти не было. Скажу откровенно, что крупные объекты нашего города уже нашим банком аккредитованы, в том числе и по программе господдержки. Монтаж первого этажа — и все, включается в программу. Тонкости, какой пакет документов мы собираем — не думаю, что вам это интересно? Единственное, скажу, что риск для покупателя мы действительно снижаем, поскольку проводим экспертизу объекта. Обратной «разаккредитации» не бывает. На текущий момент порядка 20 000 квартир аккредитовано нашим банком в Екатеринбурге.


Валентина Орнат: Вопрос, который очень часто задавался в январе-феврале — про проектное финансирование.


Сергей Кульпин: Мы такие объекты в этом году финансировать будем, в работе они есть, но пока не готовы — пока идет техническая экспертиза. Это будет, но что касается скидок — их не будет, все будет на общих условиях. Программа господдержки, все это будет работать. Думаю, у других банков такие проекты тоже есть.


Валентина Орнат: Вопрос к застройщикам: какие новые объекты вы планируете в этом году на рынок вывести?


Юлия Луканина: Из новых совершенно площадок — это Амундсена — Разливная. У нас пять площадок, которые идут квартальной застройкой — дома новые, проекты старые. Это Кузнецова — Каренина, Бакинских Комиссаров и Среднеуральск — Пихтовый. Там большой 7-подъездный дом.


Руслан Музафаров: Как мы уже заявляли, мы вообще не сторонники раскрывать наши планы. Ряд проектов тем не менее мы уже раскрыли. В частности, это ЖК «Флагман» на ул. Репина. Запускать планируем его в ближайшее время. О других проектах объявим, когда они будут готовы.


Максим Филин: То, что мы хотели запустить в этом году, мы уже сделали в прошлом. Общий проект с ЛСР. Но пока получена не вся разрешительная документация, поэтому мы не будем его называть.


Татьяна Деменок: Продолжение строительства ЖК «Демидовский». В области у нас проектов нет, там все сложно. Это вообще тема отдельного пресс-завтрака, на который надо обязательно пригласить и банки, и чиновников, которые работают с главами администраций.


Валентина Орнат: Мы закончили обсуждение основных вопросов, сейчас — свободный микрофон.


Даниил Байгозин, «Инграфикон»: Будут ли пересмотрены условия по договорам, которые были заключены в начале года?


Максим Филин: Что касается программы 12,95%, то если пересчитать, то разница получается незначительная. Пока запросов к нам не поступало. Если бы вопрос шел с 15 % до 11%, то это бы имело смысл.


Сергей Кульпин: откровенно скажу, таких планов нет, т. к. нет спроса.


Даниил Байгозин: Будут ли застройщики и банки планировать риски клиентов? Если будет большой процент рассрочки, и будут задержки платежа, как вы будете работать с клиентами?


Руслан Музафаров: Наши антикризисные меры — я не устаю это повторять — это быстрые темпы строительства и абсолютная прозрачность строек. На всех стройках работают веб-камеры, мы не скрываем ни единой стройки. Вот наша антикризисная мера. Дома, которые строились в течение этого сложного периода, вот уже начинаем вводить.

Вторая мера — это уровень цен, которые мы держим. Однокомнатная квартира с комнатой 20 м стоит у нас от 2,7 млн рублей — с учетом, что в среднем по городу однушки продаются по 3-4 млн. Такого предложения нигде больше не найти. Соответственно, людям просто не выгодно не взять ипотеку осенью. К тому моменту цены уже подрастут до 3 — 3,2, и это будет для них прямая потеря денег — если они не продадут вторичку. Это опять же дает им возможность дисконтировать свою вторичку. Брать в разных банках займы. Цена покупки сама по себе интересна, люди крайне редко отказываются от продуктов компании ЛСР. Ну а если уж откажутся, то вернем деньги без вопросов. Тем более, что осенью цены будут уже другие на наши сданные дома.


Юлия Луканина: В принципе я вопрос ваш поняла. То, что Руслан сказал, у нас то же самое действует. Кто заключал договор по ПЖСК, у них были рассрочки, соответственно, в марте они должны были брать ипотеку — а брать под 16% желающих сейчас не так много. Мы или предлагаем рассрочку продлить, чтобы уменьшить сумму кредита будущего. Как-то на встречу идем. Если вообще вариантов нет, то расторгаем договор и возвращаем деньги. Но готовность этой квартиры уже выше, соответственно, в любом случае покупатели на нее будут.


Сергей Кульпин: Я дополню. Ваш вопрос касался того, что будет, если у заемщика ухудшаться финансовые условия. Есть превентивные меры — вы знаете, это страховка от потери платежеспособности. А есть мера, когда мы садимся за стол переговоров (главное — сесть за него!) и выбираем реструктуризацию, отсрочку и все что угодно. Когда есть обеспечение, не надо бояться. Если действительно ваши финансовые возможности снизились, надо садиться и понимать, какой платеж будет для вас комфортным, и мы найдем как выйти из этой ситуации. Банку меньше всего надо реализовывать заложенное имущество. По одной причине — мы не альтруисты, но мы создаем резервы.


Татьяна Деменок: Сергей затронул очень серьезную тему, я бы хотела на ней остановиться. Мы все помним первую волну кризиса, 2008 год, 2001 год, когда ситуация была нестабильная. У нас на рынке появилась профессия ипотечный брокер. Наверное, люди, которые попадают в неприятную ситуацию, наверное немного боятся идти в банки. Я всегда говорю таким клиентам, что надо идти к риелторам, которые привели в этот банк. Потому что перед риелтором клиенты раскрываются лучше. Профессиональный риелтор как домашний доктор, перед ним все карты раскроют. Он действительно поможет выйти из сложной ситуации. Я считаю, задача журналистов — эту тему раскрывать.


Максим Филин: У нас бывали ситуации, когда клиент либо не приходит, либо не берет телефон, меняет номер. Рекомендация та же — если у вас возникают сложности с оплатой, приходите в банк. Все лояльны, все заинтересованы в сохранении своих клиентов.


Сергей Кульпин: Чтобы не заканчивать на грустной ноте, скажу, что по ипотеке-то просрочка минимальная.


Татьяна Деменок: Я знаю, что в ВТБ24 сильные аналитики. Называли цифры по закредитованности населения — может, вы назовете их?


Сергей Кульпин: порядка 24 % жителей России имеют ипотеку. Это мало. Большинство людей этим инструментом еще не пользуются.


Татьяна Деменок: Я просто знаю, что по Белоруссии эта цифра близка к 97%, там очень высокие цифры, как и на Украине.


Руслан Музафаров: Есть такой анекдот: Банковские аналитики между собой общаются о том, что раньше было трудно найти клиента, у которого было бы два кредита, у всех был один. Сейчас тоже трудно найти, потому что у каждого их значительно больше двух. Поэтому, если ипотека даже и не очень распространена по вашему мнению, то в потребах и автокредитах вся Россия сидит очень глубоко.


Деловой Квартал: Сергей Юрьевич, вы говорили, что поступило много заявок на льготную ипотеку, а есть ли реально выданные кредиты? И второй вопрос: льготной ипотеки не хватит даже на этот год — есть такое мнение. Как вообще распределяются эти 20 млрд между банками и есть ли какие-то расчеты, хватит ли этих денег?

Сергей Кульпин: 500 заявок было принято, мы за первый месяц выдали сделок на 53 млн рублей. Срок жизни заявки 2 месяца. Мы предполагаем, что по остальным заявкам мы тоже за этот срок деньги выдадим. Что касается вопроса хватит или нет. Пока хватает. Программа рассчитана на год, она не первый раз запускается. И программа поддержки ипотеки, и автобизнеса уже была. Всегда установленного лимита хватало, если не хватало, то деньги выделялись дополнительно. Не надо думать, что всем не хватит. Другое дело, что программа всего на один год. Будет ли она продлена — не знаю.

Что касается компенсации, то она идет по выданным кредитам. Тут квоты никакой нет, банк просто обязуется выдать определенное количество кредитов и вступает в эту программу. Наш банк крупный, поэтому здесь проблем никаких нет.

Руслан Музафаров: Спектр банков, которые работают по программе господдержки, очень велик. Есть совершенно неизвестные названия. Сейчас все банки должны показать себя. По поводу хватит или не хватит — есть информация, что предполагается продление, если не хватит. Но хочу подчеркнуть: у нас за две недели марта было проведено более 50 сделок с господдержкой — у всех ставки ниже 12%. С учетом того, что лимит небольшой — 3 млн — пока что двушки-трешки покупатели еще думают, а «однушечники» активно программой пользуются, у нас идет вымывание однушек на объектах. Не хватит не денег, а ликвидного предложения. Из трех миллионов строящихся в Екатеринбурге два-то было продано в прошлом году, остался всего миллион!

Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2020 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.