В продаже
14360 квартир
в 172 новостройках

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга. Что год грядущий нам готовит? Блог Павла Репина.

В этой статье мы отойдем в сторону от цифр, поскольку большая часть показателей развития рынка недвижимости Екатеринбурга уже озвучена разного рода экспертами и профильными организациями. Давайте заглянем в «гущу событий» и посмотрим на явления и процессы, которые, на мой взгляд, могут изменить существующее положение вещей и повлиять на то, что мы будем строить и как продавать.

Массовое возвращение на рынок «проблемных» объектов

В первую очередь отметим наследие печально известного Уралэнергостройкомплекса, которое в ходе длительных переговоров разделили между собой два застройщика, все более усиливающие свои позиции на рынке жилья Екатеринбурга: PRINZIP и ГК ТЭН. Ситуацию с двумя подхваченными ими объектами «Первый Николаевский» и «Октава» я довольно подробно разбирал в статье

ход строительства ЖК Еще один спасенный застройщиком ТЭН проект — ЖК «Аккорд», изначально не относился к жилому фонду. Однако компания, уже имеющая опыт смены статуса апартаментов на жилье, (часть помещений в ЖК «Эврика» и ЖК «Эверест») по итогу 2017 шагнула дальше и переработала проект под полноценный жилой комплекс. В прошлом ЖК «Эволюция», ныне — ЖК «Сказка», открывший продажи совсем недавно, на мой взгляд, заслуживает пристального внимания покупателей недвижимости в микрорайоне ЖБИ. Далее ТЭН продолжил экспансию за пределы Екатеринбурга — в Арамили застройщик планирует вернуть к жизни скандальные объекты — ЖК «Ясный» и ЖК «Новый свет».

ЖК Новое имя среди застройщиков – СК Союз, успешно достроил и сдал в эксплуатацию ранее проблемный ЖК «Астория» на Уралмаше — дольщики дома уже получили свои квартиры. Словом, ситуация с обманутыми дольщиками, во всяком случае в Екатеринбурге, за год значительно улучшилась, а рынок получил обратно часть «замороженного» объема жилых площадей.

Прощай, «долевка»!

И вдруг, как гром среди ясного неба – высказывание президента о необходимости отмены механизма долевого участия и его замене на проектное финансирование, которое вместе с изменениями в 214-ФЗ, вступившими в силу в 2017 году, поставили девелоперов в весьма затруднительное положение. Каких только слухов не породила эта новость:

— «Будут продавать только готовое»: на фоне чего долгожданный выход крупнейшего застройщика Екатеринбурга – «РСГ-Академическое» на продажи по ДДУ выглядел довольно странным.

— «Сговор банковского сообщества, которое при этом недооценило свои силы и не справится с возникшей финансовой нагрузкой….Хм, Греф и компания чего-то недооценили? Свежо предание, да верится с трудом.

- «Законопроект составлен в интересах крупных игроков девелоперского рынка и призван его, по сути, монополизировать» …Не буду сегодня подробно комментировать эти интерпретации, да и вообще, на мой взгляд, истина традиционно где-то посередине. Скажу только о главном, с моей точки зрения, последствии всего этого — росте цен на новостройки. Который кстати даже по состоянию на март 2018 года уже очевиден.

Рост конкуренции

Все более ожесточенной становится борьба девелоперов за внимание тех, кто задумался о решении жилищного вопроса. Именно 2017 год, по-моему, окончательно завершил переход от «эры продавца» к «эре покупателя». Мы запомним его как год небывалого роста конкуренции, заставившей даже такого «мастодонта рынка» как «Атомстройкомплекс» задуматься о «жизни больше метров».

ЖК И в этом разрезе я бы особо отметил ГК «СКОН», который, успешно реализовав первую очередь ЖК «Альфа», за минувший год превратился в самостоятельную боеспособную единицу. Чего только стоит их ЖК «Стрелки» растущий «как на дрожжах», который я летом небезосновательно назвал одним из самых инвестиционно привлекательных проектов. Прогноз по-моему оказался верным, не только в отношении проекта ГК СКОН , но и другого игрока рынка, который без особо шума , медленной и уверенной поступью возводит свой «Оазис» на Эльмаше. Да и «оперившиеся» под конец года «новички рынка», о которых я также писал отдельную статью, , тоже, по моим наблюдениям, откусили свой кусок пирога от рынка и явно не собираются останавливаться на достигнутом. К тому же всем местным застройщикам не стоит забывать – «ПИК» близок. И хотя анонсированные рендеры проекта не территории завода «Уралпластик» лично меня не слишком впечатлили, вряд ли кому-то придет в голову недооценивать привлекательность рынка Екатеринбурга для такого серьезного федерального игрока. Несомненно, уже в первой половине 2018 г на рынке новостроек Екатеринбурга будет по-настоящему жарко и решающую роль, на мой взгляд, может сыграть уже не только качество продукта, но и его «упаковка».

Ротация кадров

За минувший год у многих застройщиков произошли серьезные изменения в маркетинговых командах. Интересно, что по большей части случилось не обновление, а перераспределение специалистов. Почти все они остались в сфере недвижимости, но сменили работодателя. Серьезное усиление кадров у «Синары-Девелопмент», почти полная смена рекламно-маркетинговых специалистов у «Группы ЛСР», перестановки в «Бруснике», «Форум-групп», PRINZIP. Кстати и первые результаты не заставили себя ждать.

жилой комплекс ITower

Наглядный пример — распроданный более чем на 35% ЖК «Гольфстрим», который по плану будет сдан только в 2020 году. По-моему, это отличный пример влияния грамотной кадровой политики застройщика. Не менее интересная команда сложилась за этот год и у ГК Атлас-Девелопмент. Маркетинг и продажи там возглавил человек, ранее превративший малоизвестный PRED GROUP в PRINZIP. В конце 2017 года новый коллектив под его руководством презентовал инновационный дом ITower, наглядно продемонстрировав, что с креативной, медийной и идейной составляющей у застройщика теперь полный порядок.

Новостройки против «вторички»

Впрочем, как вы наверняка понимаете, застройщикам в борьбе за покупателя приходится конкурировать не только друг с другом, но и с рынком «вторичного» жилья, который, на мой взгляд, в течение 2017 все сильнее и сильнее сдавал позиции. Сначала шок-ипотека на новостройки с субсидированием в 5% от базовой ставки на ЖК «Астория», затем плотная работа девелоперов с банками, которая к концу года подарила нам ставку 8,7% на весь срок, ставка 7,4% на 7лет, а затем уже и на 12 лет. Первоначальный взнос при покупке новостройки опустился до рекордных 10 и даже 5%, а затем и вовсе появилась ипотека без ПВ с возвратом 5% на ремонт… Словом, общие затраты на покупку квартиры на вторичном и первичном рынке стали сопоставимы практически в любом районе города. Добавим к этому явно более высокий уровень комфорта и безопасности, ликвидность при последующей продаже, экономию на КУ за счет современных инженерных систем и строительных материалов, отсутствие затрат на капремонт первые 5 лет… Лично я по итогам 2017 года никаких перспектив для роста цен на «вторичке» не вижу, да и как показывает год текущий, государство явно настроено поддерживать девелоперов в этой конкурентной борьбе со старым жилым фондом, попутно решая демографические проблемы страны.

Учитывая все, перечисленное ниже, текущий год обещает нам еще больше интересных событий. Если какие-то основы для этих новых процессов я не отметил, делитесь своими комментариями ниже или пишите мне в FB и на электронную почту pavel.repin@ng-ekb.ru, обсудим!





Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2019 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.