В продаже
14366 квартир
в 173 новостройках

У нас на районе. Обзор новостроек Пионерского. Блог Павла Репина.

Стройплощадка ЖК «Цветной бульвар»Продажи первой очереди ЖК «Цветной бульвар» от Группы ЛСР, расположенной в 15 минутах ходьбы от ТЦ «Парк-Хаус», несмотря на очевидный дефицит спроса на рынке «первичного жилья», проходят легко и непринужденно. О нем почти ничего не пишут в СМИ, его не слишком жалует риэлторское сообщество — по данному жилому комплексу застройщик платит вознаграждение только за клиентов не из Свердловской области. И тем не менее уже сейчас, за 3 квартала до сдачи, в первом доме осталось всего 14 квартир из 167. То есть реализовано больше 90% жилых помещений. В чем же причина такого незаметного и при этом впечатляющего успеха? Суждено ли последующим очередям ЖК «Цветной бульвар» этот успех повторить?

Первый вопрос, который возник у меня, едва я оказался за воротами стройплощадки: «Почему в первом доме только 10 этажей?». Размеры территории под застройку действительно впечатляют, при этом рядом нет домов выше 5 этажей да и все они удалены от возводимого каркаса. А значит дело вовсе не в пресловутой «инсоляция», суровые нормы которой породили в Екатеринбурге уникальные здания, объединяющие на одной лестничной клетке апартаменты и квартиры. Про заболоченность здешних грунтов лично я тоже ничего не слышал. Конечно, хочется верить, что застройщик подумал о комфорте будущих жителей, но руководитель стройки, любезно согласившийся сопровождать меня во время этой экскурсии, обмолвился, что во время согласования проекта на градостроительных слушаниях главное возражение комиссии сводилось к короткому лозунгу: «Второй «Малевич» нам не нужен». Какая версия более правдива, решать читателю, но, на мой взгляд, во многом именно небольшая этажность определила итоговый успех продаж первого дома.

В подтверждении такой гипотезы можно вспомнить пример другого жилого комплекса низкой этажности — «Пионер», который расположен неподалеку и введен в эксплуатацию в конце 2017 года застройщиком ГК «СКОН». Конечно, там другой класс жилья и более удачная локация, но и ценник достигающий 89 тыс/м2, согласитесь, смотрится довольно внушительно. Лично я очень сомневаюсь, что продажи обоих упомянутых проектов прошли успешно, если бы в них было предусмотрено 20+ этажей.

Жилой комплекс  «Бриз» Жилой комплекс  «Культура»

Кстати о локации – это, несомненно, еще один ключ к успеху. На мой взгляд застройщик ЖК «Цветной бульвар» несколько недооценил спрос на свой продукт, и в принципе, ценник можно было делать повыше даже на самом раннем этапе. И пример ЖК «Культура», застройщик которого учел опыт конкурентов, и не мудрствуя лукаво, задрал планку до сомнительных «от 75 тыс/м2 на котловане», это подтверждает. Самые удачные и редкие планировки компактных 4-комнатных квартир площадью 96 м2 в этом доме забронированы были еще до официального старта продаж.

Для меня становится очевидным, что квадрат улиц Советская-Сулимова-Данилы Зверева-Блюхера является для жителей определенным «психологическим барьером». Вот же пожалуйста, почти готовая «трешка» в 100 м2 на 23-этаже жилого комплекса «Бриз», всего в 400 метрах от «Цветного Бульвара» по цене в 59 тыс/м2. А если еще две трамвайные остановки проехать по ул. Блюхера, то 2-комнатную квартиру с чистовой отделкой в ЖК «Уральский» можно купить менее чем за 3 млн. рублей. Причем ремонт не совсем типовой с обоями «под покраску», а более презентабельный — с межкомнатными дверями из шпона. И отделка мест общего пользования вас приятно удивит, и своя газовая котельная в перспективе. Да и вообще, это монолитный дом, а не «какая-нибудь панелька по технологии советских времен».

Отделка  ЖК «Уральский» Шоурум  ЖК «Уральский»

Впрочем, вопрос различия технологии мы решили пока не разбирать детально: насколько вообще эта тема интересна читателям? Будет здорово, если по этому поводу вы выскажетесь в комментариях. Кстати пресс-служба Группы ЛСР по итогам нашей встречи любезно предложила мне еще одну экскурсию, но уже на завод по производству тех самых сборных железобетонных изделий, которые совсем недавно так горячо обсуждали в девелоперском сообществе, ожидая появления на местном рынке столичного застройщика ГК «ПИК». Обещаю, что после экскурсии свое мнение о преимуществах и недостатках ЖБИ, я обязательно озвучу.

Пока же остановимся на двух ключевых особенностях: «панелька» дешевле за счет быстрого монтажа, экономии на погрузочно-разгрузочных работах, организации и содержании складских площадок и затратах на машины и механизмы. Для примера, руководитель стройки «Цветного бульвара» отметил, что на «свечке» с одним подъездом, по типу ЖК «Флагман» такая технология позволяет возводить до 8 этажей каркаса, в то время как рекорд монолитного домостроения (был поставлен ЖК «Московский квартал») составил только 5 этажей. И тогда осуществляли электропрогрев бетона летом, что, как вы понимаете, выливалось в дополнительные затраты. Здесь же производство дополнительно удешевляется из-за качества бетонной поверхности, которая нуждается в минимальной доработке. Причем при посещении стройки у меня сложилось впечатление, что у строителей при этом остается больше времени на качественное возведение и, соответственно, контроль других видов работ.

Ход строительства ЖК «Цветной бульвар» Проект ЖК «Цветной бульвар»

И все же главное, чем удивляет ЖК «Цветной бульвар» — это цена. Третий очевидный компонент успеха продаж первой очереди комплекса. Трешка с отделкой в этом-то месте от 61,5 тыс/м2 со сдачей меньше, чем через год — шах и мат, господа девелоперы!

В заключении попробуем заглянуть в будущее проекта, то есть в перспективу реализации его высотной части. Рискну предположить, что рассматривая такой 30+ этажный вариант, часть покупателей может обратить внимание, например, на проекты от ГК ПИК или все тот же ЖК «Малевич» от девелопера Prinzip — там строится последний дом, завершающий концепцию квартала, а транспортная доступность, очевидно, лучше — хотя бы за счет метро. Еще кто-то, учитывая аналогичную этажность, возможно сэкономит и сделает выбор в пользу ЖК «Уральский» от застройщика ГК «Эфес». Застройка этого огромного земельного участка будет идти еще лет 10.

Конечно, все опять же будет зависеть от цены, и здесь важно отметить, что все четыре высотных дома в «Цветном бульваре» будут монолитными. На том же «Флагмане» застройщик Группа ЛСР выстроил ценовую политику так, что третий монолитный дом не особо отличался от «панелек», но будет ли возможность и желание повторить этот опыт здесь? Да и спрос на новостройки в Пионерском районе наверняка будет в значительной степени удовлетворен ЖК «Культура» и ЖК «Современник». А за другую аудиторию вполне могут побороться многочисленные новые проекты на Автовокзале или том же ЖБИ, если важна близость УРФУ. Добавим к этому плавный переход к отмене «долевки» уже с июня текущего года и переменных в уравнении станет слишком много для того, чтобы давать конкретные прогнозы. Лично мне интуиция подсказывает, что такими беззаботными продажи последующих очередей уже не будут.

На любые вопросы по этим и другим жилым комплексам с радостью отвечу в комментариях под данной статьей либо в аккаунте Facebook. Со мной можно связаться по электронной почте pavel.repin@ng-ekb.ru или по телефону +7 922 15 58 311

Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2019 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.