В продаже
11779 квартир
в 150 новостройках

Рынок недвижимости в 2021 году. Результаты опроса экспертов: мнения и прогнозы

25.02.2021.

На фото строительство объектов Универсиады, которое положит начало новому Новокольцовскому району Екатеринбурга

К февралю профессионалы рынка недвижимости подвели итоги 2020 года, которые достаточно явно подтвердили своевременность и эффективность мер государственной поддержки строительной отрасли.

В масштабах региона мы увидели внушительный объем ввода жилья в 2,35 млн. квадратных метров, с учетом того, что в стадии строительства в Свердловской области находится еще более 3 млн. кв.м., рост количества сделок на первичном рынке (+35% к показателям 2019 года), рекордные 137 млрд. выданных ипотечных кредитов (+ 52% к прошлому году). Вслед за ростом ключевых показателей фиксировалась и реакция цен. По информации участников рынка цены на новостройки Екатеринбурга выросла на 10-15 %.

Данные Аналитического центра «Инграфикон» фиксируют в феврале 2020 года 14% рост средней цены квадратного метра на первичном рынке жилья уральской столицы.

Сейчас, когда первые два месяца 2021 года уже позади, прогнозы кажутся уже основательными, большинство девелоперов скорректировали годовые планы, а ситуация с продлением мер государственной поддержки становится все более предсказуемой.

В преддверии весны мы спросили ведущих экспертов рынка недвижимости о ключевых факторах, влияющих на баланс спроса и предложения в 2021 году, динамике цен на недвижимость и личных прогнозах развития рыночной ситуации.

Какие факторы окажут влияние на рынок жилья в 2021 году?

Большинство экспертов отмечают, что ситуацию на рынке жилья в 2021 году будут определять доступность ипотеки и вероятное продление политики государственного субсидирования, развитие практики банковского проектного финансирования, смена потребительских настроений, а также рост конкуренции в сегменте нового жилья, когда на рынок вернутся квартиры, приобретенные покупателями в инвестиционных целях.

По мнению руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, главным определяющим фактором состояния рынка будет смена стратегии потребителей. В прошлом году большинство приняли решение занимать, а не сберегать, во многом благодаря «дешевой» ипотеке. Сейчас факторами, определяющими настроение покупателей, станут субъективная оценка ипотечных ставок, цен на жилье и качества предлагаемых застройщиками проектов. Иными словами, покупатель станет разборчивее.

Илья Пискулин, директор архитектурно-брендинговой компании DeVision, уверен, что в 2021 году мы обязательно увидим результат синергии от использования схемы проектного финансирования и ипотеки с господдержкой. Следствием этих факторов, с одной стороны, будет более сбалансированное предложение от застройщиков, в том числе, по качеству жилых комплексов и соответствию проектов заявленному классу. С другой стороны — «отрезвление» покупателей, которые, особенно в случае отмены дешевой ипотеки, осознают, где квартиру действительно стоит покупать, а где нет.

Помимо льготной ипотеки в 2021 году на рынок окажет влияние изменение налоговой политики в отношении вкладов физлиц, отмечает управляющий партнер Аналитического центра «Инграфикон» Вячеслав Батаков:

«Ослабление рубля и ужесточение налогового законодательства в отношении доходности по вкладам физлиц приведет на рынок недвижимости дополнительное количество покупателей, поскольку с определенной суммы депозитов теперь нужно будет платить налоги»

По прогнозу Вячеслава Батакова, ипотечные ставки (даже при отмене льготной ипотеки) в 2021 году останутся низкими и будут подогревать покупательский спрос. Причиной тому — мягкая денежно-кредитная политика, которой ЦБ придерживается уже два года и продолжит этот курс в наступившем году. Также по мнению эксперта, важнейшим обстоятельством, которое окажет влияние на строительную отрасль в 2021 году станет некоторая стабилизация экономики и снижение риска новых локдаунов после начала вакцинации от Covid-19, снизится волатильность финансовых рынков, застройщики начнут увереннее смотреть в будущее.

Как изменится спрос на новостройки, и что послужит триггером для покупки жилья в 2021 году?

Наступивший 2021 год на первичном рынке, похоже, отзеркалит ситуацию 2020го, когда возросший спрос при ограниченном предложении (даже те объемы ввода, которые мы видели в регионе, наполовину обеспечены ИЖС) привел к взрывному росту цен. В среднем по году в России стоимость «квадрата» выросла на 16,5%, а в некоторых регионах — до 20%.

Опрошенные нами эксперты ждут замедления покупательского спроса и снижения количества сделок по итогам 2021 года на 10-15%. Михаил Хорьков связывает это с тем, что в конце прошлого года рынок во многом черпал спрос из будущего — покупатель торопился успеть взять доступную ипотеку, а также опасался потенциального роста цен на жилье.

Владелец консалтинговой компании Aleka Group Александр Матофаев предполагает, что спрос на жилую недвижимость в 2021 году будет стабильным, а год в целом — спокойным. Ажиотаж-2020 на рынке уже не повторится.

Илья Пискулин отмечает прямое влияние проектного финансирования на строительство новостроек различных классов. Если раньше жилой комплекс в той или иной локации строился не по рыночным причинам, а потому, что на них застройщику выдано проектное финансирование, то в этом году спрос и предложение начнут искать здоровый баланс. Вследствие чего в 2021 году, особенно после отмены льготной ипотеки, может «подвиснуть» огромное количество жилых комплексов, проектное финансирование которых не будет обеспечено соответствующим спросом. И это станет проблемой для многих девелоперов.

Илья Пискулин, директор архитектурно-брендинговой компании DeVision:

«С другой стороны, благодаря проектному финансированию в городах может появиться качественное жилье класса «бизнес» и «элит». Раньше на деньги дольщиков застройщики такие проекты не строили, потому что красивый дом люди «покупают глазами». А ты не можешь строить красивый жилой комплекс, потому что у тебя фасад встает только в конце строительства! При старой системе застройщик был обречен или вообще не строить жилье высокого класса, или продавать его ультра-дешево. Сейчас все изменится».

По мнению Вячеслава Батакова, одним из главных триггеров для покупки жилья послужит выход на продажу большого количества объектов, которые введены в 4 квартале 2020 и 1 квартале 2021 года, а также акционные предложения застройщиков и усиление конкуренции девелоперов с продавцом-физиком, который раньше покупал жилье с целью инвестиций, а теперь на волне роста цен — продает.

Александр Матофаев считает, что приобретение недвижимости в Екатеринбурге — традиционно не предмет инвестиций, а предмет сбережения денежных средств. Вкладываясь в недвижимость, люди хотят сохранить деньги на уровне стабильного депозитного банковского процента (в 4-5% годовых), а по факту, с учетом сдачи квартиры в аренду, получить даже немного больше. Стремление сохранить капитал останется одним из ключевых триггеров к покупке недвижимости в стабильном 2021 году.

Зачем рынку льготная ипотека в 2021 году?

Ни у кого не вызывает сомнений факт, что именно госпрограмма с льготной ипотекой спасла строительный рынок в кризисном 2020 году и дала мощный толчок к его росту.

Михаил Хорьков (УПН) опасается, что рынок стал крайне зависим от этого инструмента: под него строятся и проектируются новые проекты, переформатируется предложение. «Отмена льготной ипотеки может радикальным образом изменить ситуацию на рынке, даже несмотря на то, что разница между субсидируемыми и рыночными ставками может быть несущественной», — говорит эксперт.

Александр Матофаев владелец Aleka Group:

«Если мы говорим про реализацию текущих объемов жилья застройщиками, то продление льготной ипотеки после июля 2021 года будет позитивным фактором. Субсидированная ставка по ипотеке — благо для всего рынка. Физическое лицо, покупающее недвижимость является одним из ключевых инвесторов в реальный сектор экономики. Он вложил, деньги тут же пошли застройщику, производителю бетона, окон, отделочных материалов, мебели и т. д. по цепочке. И там, где это хорошо понимают на государственном уровне, идет развитие экономики».

Вячеслав Батаков предполагает, что государство продлит льготную ипотеку в 2021 году, но это не нужно рынку. Потому что привлекательность этого инструмента уже нивелировалась повышенными ценами от застройщиков и ажиотажным спросом. Рынок должен прийти к балансу самостоятельно, без участия регулятора в лице ЦБ.

Илья Пискулин (DeVision) считает, что продление льготной ипотеки нецелесообразно, потому что строительство жилья сегодня дорожает за год сильнее, чем кредит «Образуется много покупок жилой недвижимости инвестиционного формата. Появляется дополнительный рынок частных игроков, которые купили жилье, чтобы заработать. Но всем заработать — не получится. Возникает пирамидальная схема. В итоге на рынке просто не будет достаточного количества финальных покупателей. И все начнут продавать ранее приобретенные объекты».

Какие цены на новостройки мы увидим в 2021 году?

Большинство экспертов ожидает в 2021 году стабилизации цен на жилье. Если в ближайшем будущем нас не постигнут новые кризисы и потрясения, то в 2021 году стоит ждать выравнивания цен и осторожного, умеренного роста — приходит к выводу большинство экспертов. Некоторые однако ожидают, что ценовые тренды будут отличаться в зависимости от класса жилья. Илья Пискулин (DeVision) предполагает что в эконом-классе цена начнет стагнировать, а дома бизнес-класса и элитные объекты подорожают.

Михаил Хорьков (Уральская палата недвижимости):

«Вслед за снижением активности покупателей следует ждать стабилизации цен на рынке жилья. Кроме того, давление на цены будет оказывать конкуренция: начиная с конца 2020 года рынок стал активнее пополняться новыми проектами. По итогам 2021 года изменение цен будет положительным, но темпы роста будут не велики. В среднесрочном периоде ожидаем расслоения рынка динамика цен в разных качественных и территориальных группах может быть разнонаправленной».

По оценке владельца Aleka Group Александра Матофаева, цены на новостройки будут колебаться в пределах инфляции, так как сегодня нет причин к снижению себестоимости ни на одном этапе девелоперского процесса: «10-15%, на которые поднимались цены в 2020 году, по сути, сместили точку прибыли от застройщика к банку. Самый успешный девелопер сейчас — это банк. Он в проекте как минимум три раза зарабатывает: на предоставлении проектного финансирования, на выдаче ипотеки, на операционном обслуживании…В среднем рост цен на жилье ожидаю на процент инфляции плюс застройщики заложат рост стоимости материалов, которые привязаны к доллару и евро, например, лифтов, сложной инженерии и новых технологий».

Управляющий партнер Аналитического центра «Инграфикон» Вячеслав Батаков полагает, что рост цен остановится, и даже возможно покажет отрицательную динамику, в случае, если льготная ипотека перестанет накачивать спрос. В ином случае цены падать не будут.

По словам эксперта, мы уже видим это на примере столичного рынка: цены Новой Москвы обогнали цены на квартиры около МКАДа. Этот аномальный спрос был обусловлен слухами об отмене льготной ипотеки, все только и следили «продлят — не продлят». Сейчас, когда ситуация с продлением определена конкретным сроком, люди начинают трезво смотреть на цены и более вдумчиво подходить к покупке.

Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2021 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.