В продаже
12478 квартир
в 147 новостройках

Российский парадокс: ставка ЦБ выше – деньги дешевле. Блог Вячеслава Батакова

27.04.2021, Вячеслав Батаков

Изображение: unikassa.ru


В пятницу произошло именно то, что все мы ожидали, — ЦБ поднял ключевую ставку. Я прогнозировал 0,25 базовых пунктов, случилось — все 0,50. Спешить с выводами я не стал, но за выходные успел посмотреть, что происходит, и проанализировать ситуацию, которая сложилась в банковском секторе.

Эльвира Набиуллина в очередной раз заявила, что видит признаки «перегрева» на рынке ипотеки и поднятие ставки в данном случае — антикризисная мера. Регулятор пытается оказать некое давление на рынок, которое учитывает показатели инфляции (ЦБ предполагает, что она нормализуется на уровне 4% до конца 2022 года). Хотя, на мой взгляд, до конца года инфляция продолжит рост и не факт, что стабилизация наступит к вышеуказанным срокам.

Что же произошло в банковском секторе по итогам 1 квартала 2021 года и что могло подтолкнуть регулятор к очередному поднятию ставки?

В ЦБ, разумеется, сидят очень умные аналитики, которые смотрят ситуацию в том числе и по строительному сектору, и по развитию ипотеки, включая программу господдержки.

А происходило вот что. Есть такой интересный показатель — ПДН (показатель долговой нагрузки). Так вот, ПДН установил очередной рекорд по итогам 1 квартала 2021 года и составил 11,7 % (закредитованность населения к общему доходу всего населения страны). Было 10,9%, стало – 11,7%. А теперь давайте рассмотрим, как показатель долговой нагрузки оценивался банками и что вообще происходило.

Так вот, по данным РБК, в целом по 2020 году из всего объема кредитов, выданных в РФ, около 6% приходилось на граждан с показателем ПДН 80% (то есть люди 80% своего дохода тратят на обеспечение кредитных платежей и продолжают получать кредиты), около 5% – на граждан с показателем ПДН 90%. А вот теперь интересно: в 3 квартале 2020 года 18% кредитов от всего выданного объема были одобрены гражданам с показателем ПДН 100%! Люди, которые весь полученный доход направляют на погашение кредитов, получили еще кредиты. Никаких выводов и корректировок по итогам 3 квартала сделано не было, требования к заемщикам не скорректировали и, внимание, — в 4 квартале 2020 года людям с ПДН 100% выдали 21% всего кредитного портфеля страны.

Итого, по итогам 4 квартала 2020 года давайте посчитаем — 6% с ПДН 80%, плюс 5% с ПДН 90%, плюс 21% с ПДН 100% итого — 33% кредитов выданы людям необеспеченным, не имеющим достаточного дохода чтобы их закрывать.

Теперь посмотрим, что в начале года делают ипотечные банки. Они, разумеется, ждут повышения ключевой ставки ЦБ. И как, казалось бы, они должны действовать? Для сохранения маржинальности пересматривать ставки ипотечных кредитов. Что было в апреле 2021 года: ключевые ипотечные банки (Сбербанк, ВТБ и т.д.) в апреле с ипотечной ставки по программе господдержки 6,1% снижают ставку до 5,75%, и она остается зафиксированной даже с учетом увеличения в прошлую пятницу ключевой ставки ЦБ до 5%. Вы сейчас можете пойти в банк и оформить ипотечный кредит под 5,75%, и это не самая низкая ставка.

Маржинальность банка составит 15%, а до этого, когда ставка составляла 6,1%, маржинальность для банка была 35,56 % с выдачи ипотеки по госпрограмме. Но это не предел. Мы сейчас видим еще более низкие ставки — 5,59% беспрецедентную ставку объявил банк «Открытие», несмотря на то, что маржинальность банка по такой ипотечной сделке составит всего 11,8%.


Было (При ставке ЦБ РФ 4,50%) Стало (При ставке ЦБ РФ 5,00%)
Банк Ставка Маржинальность Ставка Маржинальность Снижение
Сбербанк 6,10% 35,56% 5,75% 15,00% 0,35%
ВТБ 6,10% 35,56% 5,75% 15,00% 0,35%
Открытие 5,90% 31,11% 5,59% 11,80% 0,31%
Уралсиб 5,90% 31,11% 5,75% 15,00% 0,15%
Металлинвестбанк 5,85% 30,00% 5,65% 13,00% 0,20%


Но вернемся к долговой нагрузке населения. Наверняка те из вас, кто имеет ипотеку, да и те, кто ее не имеет, в 1 квартале этого года получили невероятное количество звонков и предложений от банков с одобрением кредита. Причем на привлекательных условиях или с большим сроком беспроцентного погашения по карте — в 150, а то и в 200 дней.

Почему появляются такие сообщения? ПДН растет, банкам нужно зарабатывать деньги, менеджерам банков — выполнять свой KPI. Но вот здесь есть еще один внутренний момент — андеррайтеры, которые находятся в банках, а тем более автоматизированные андеррайтеры, могут отказать вам по ипотеке, если у вас есть кредитные карты.

Весь прошлый год банки работали над тем, чтобы перед выдачей ипотеки люди закрывали свои кредитные карты, таким образом искусственно создавалась масса заемщиков под рынок ипотечного кредитования по программе господдержки. Естественно, что эти массы были успешно освоены, им была выдана ипотека на фоне низких ставок и дешевых денег, резко поползли вверх цены на недвижимость, выдача ипотеки стала замедляться.

Сейчас, во 2 квартале 2021 года, — время «снять сливки», пока цены на недвижимость не выросли еще больше, а банки еще держат низкие ставки. Соответственно во 2 квартале еще будет работать «пылесос» по ипотеке, и параллельно включится потребительское кредитование с разными инструментами и маркетинговыми ставками.

В итоге рекомендация моя будет звучать парадоксально. Если у вас есть желание и вы нашли объект, который соответствует вашим требованиям, сейчас и есть тот самый «последний вагон», в который можно пока запрыгнуть и взять ту интересную ставку в 5,75%-5,59%. Эти ставки, скорее всего, будут доступны еще около месяца после майских праздников, чтобы к покупке квартиры вернулись те, кто не успел потратить все деньги на заграничные курорты, что довольно сложно сделать в текущей реальности. В идеале — получить одобрение по ипотеке с фиксированной ставкой и длительным периодом действия в 2-3 месяца и потом спокойно отправиться подбирать объект. Поскольку ЦБ, возможно, и далее будет поднимать ключевую ставку, что рано или поздно заставит банки изменить ипотечную политику.

С уважением, Вячеслав Батаков

Связаться с автором можно по электронной почте bavischool@yandex.ru, в социальной сети facebook


Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2021 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.