Рынок загородной недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост, опережая по динамике цен городские объекты. Однако инвестиции в частные дома остаются сложным активом из-за трудностей оценки, высоких затрат на содержание и специфики спроса.
Пик интереса к загородному жилью пришелся на период пандемии, когда многие горожане задумались о переезде за город. В 2024 году был зафиксирован рекордный объем ввода частного жилья — более 60 млн кв. м, что в полтора раза превышает показатели 2019 года.
В 2024 году каждый десятый ипотечный кредит в России выдавался на строительство частного дома. Однако в отличие от рынка многоквартирных домов, сегмент ИЖС не получил такого мощного импульса от льготных ипотечных программ. Лишь в последние годы на рынке появилось массовое предложение дешевых быстровозводимых домов с небольшим участком, которые можно было купить за 6–10 млн руб., что соответствовало лимитам льготной ипотеки. Однако качество этих объектов часто оказывалось низким, а собственники сталкивались с множеством проблем при эксплуатации. Изменения в ипотечном кредитовании 2024-2025 гг. сильно ударили по этому сегменту.
В то же время сегмент комфорт- и бизнес-класса (цена от 20 млн руб.) остается стабильным. Здесь стоимость определяется не доступностью кредитов, а качеством строительства, материалов, инженерных решений и локацией. Покупатели готовы платить за инфраструктуру: школы, детские сады, магазины, дороги, охрану и благоустроенные территории в коттеджных поселках. Чистое поле без коммуникаций сегодня никому не интересно.
Цены на строительство растут очень быстро – дорожают стройматериалы, инженерия и рабочая сила. И хотя по последним данным некоторые популярные материалы для строительства частных домов дешевеют (например, газобетон, силикатные блоки и керамзит), в ближайшем будущем цены на строительство, скорее всего, останутся стабильными либо будут расти. Основными факторами для этого служат:
Введение эскроу-счетов,
Сокращение рабочей силы из стран ближнего зарубежья, что создаёт дефицит квалифицированных кадров,
Отток капитала инвесторов в банковские депозиты, который снижает инвестиционную активность в стройсекторе.
В Уральском регионе себестоимость возведения коробки без отделки в комфорт-классе доходит до 100–120 тыс. руб. за квадратный метр, а в премиальном сегменте — до 150–200 тыс. руб.
Однако основной драйвер роста цен в загородной недвижимости и инвестиционного дохода — земля. За последние четыре года стоимость участков вблизи Екатеринбурга увеличивалась на 50% ежегодно. Сейчас цена сотки с коммуникациями (газ, свет, дороги) в черте города достигает 300 тыс. – 1 млн руб., а на удалении 20–30 км — от 150 тыс. руб.
Один из главных минусов загородной недвижимости — высокие эксплуатационные затраты. Владельцы помимо коммунальных услуг (отопление, электричество, вода), несут затраты на обслуживание инженерных систем (котел, септик, скважина) и различных взносов в СНТ или коттеджных поселках (уборка, вывоз мусора, охрана).
Коммунальные платежи в частном доме почти всегда выше, чем в квартире: автономное отопление, септики, доставка воды или газовых баллонов требуют значительных вложений. Снизить затраты можно на этапе строительства, выбирая энергоэффективные материалы и современные технологии, но это увеличивает первоначальные инвестиции.
Вторичный рынок загородных домов для постоянного проживания есть, но покупатели, как правило, настороженно относятся к предложениям домов возрастом старше 10 лет. Технологии быстро меняются, инженерные системы могут требовать дорогостоящей замены, в любом случае потребуется ремонт. Часто затраты на модернизацию доходят до половины стоимости дома.
Современные молодые покупатели не строят дом на всю жизнь. Вместо каменных долгостроев чаще заказывают строительство компактных, но качественных домов по новым быстровозводимым технологиям (каркасные, модульные дома). В случае изменения жизненной ситуации их легче будет продать. Предпочтение отдается небольшим участкам (10–12 соток) и одноэтажным домам площадью до 100 кв. м.
Специалисты портала «МИР КВАРТИР» подсчитали, какую доходность может получать владелец частного дома, сдавая его в долгосрочную аренду – при условии, что недвижимость совсем не будет простаивать, и без учета затрат на ремонт, поиск арендаторов, уплату налогов и т.д.
По результатам исследования средняя доходность частных домов в России составляет 9,9% годовых при сроке окупаемости 10,2 года. В Свердловской области показатели выше — 14,3% годовых при окупаемости за 7 лет. Для расчета взята средняя цена по региону объектов в экспозиции 6,2 млн руб. и арендная ставка 74 тыс. руб.
Однако эти цифры условны: не каждый дом удается сдавать круглый год, а в курортных зонах краткосрочная аренда (посуточно или понедельно) может быть выгоднее долгосрочной.
Загородная недвижимость — это долгосрочное вложение, а не инструмент для быстрой прибыли. Для быстрого получения инвестиционного дохода лучше присмотреться к земельным участкам в готовых поселках с инфраструктурой. Однако с марта 2025 года вступили в силу изменения в Земельном кодексе о предельном сроке освоения земельных участков под ИЖС, который предусматривает 3 года на начало строительства после покупки. Это безусловно снизит инвестиционный спрос — те, кто покупал землю «на будущее», теперь вынуждены либо строить, либо продавать.
Сейчас интерес покупателей все больше смещается с простых участков в сторону участков с подрядом. А застройщикам приходится улучшать сервис и вкладываться в инфраструктуру , чтобы соответствовать запросам заказчиков.
Заработать на перепродаже дома действительно сложно, поэтому в первую очередь его стоит рассматривать как комфортное жильё для семьи. Однако при грамотном подходе загородная недвижимость может стать выгодной долгосрочной инвестицией. Ключевыми факторами успеха здесь выступают тщательно подобранная локация, высокое качество строительства и продуманное управление эксплуатационными расходами.
Также стоит помнить, что в текущих условиях даже самый привлекательный дом без сопутствующей инфраструктуры и коммуникаций рискует превратиться в проблемный актив с ограниченной ликвидностью.
