Для тех, кто планирует зарабатывать на коммерческой недвижимости, важно понимать, как оценить потенциал объекта. Иначе инвестор рискует вложить средства в помещение, а затем месяцами ждать арендатора. Так же и предприниматели, открывающие оффлайн-точку в арендуемом помещении, должны грамотно оценить возможности локации, чтобы спрогнозировать финансовые результаты бизнеса. В статье мы разобрали, на какие параметры стоит обращать внимание, чтобы сделать правильный выбор коммерческого объекта для стрит-ритейла.
Сегодня для анализа локации используются современные сервисы геоаналитики, такие как Bestplace, Compass.tbank, СберАналитика, а также встроенные инструменты маркетплейсов для оценки потенциала открытия пунктов выдачи заказов. Эти платформы анализируют большие данные и используют нейросети, чтобы предоставить точные отчеты и прогнозы.
Одним из ключевых показателей является трафик — как пешеходный, так и автомобильный. Он позволяет оценить потенциальную прибыль и целесообразность арендной платы. При замере трафика важно учитывать: день недели, пиковое время, характеристики аудитории.
Специализированные сервисы анализируют расположение тротуаров, пешеходных зон и дорог, чтобы оценить, насколько выгодно расположен объект, а также видеозаписи, сделанные в разное время суток. Это помогает понять, сколько людей может проходить мимо будущего магазина или кафе, в какое время, а также возраст, пол и интересы этих людей.
Аналогично анализируется автомобильный трафик. С помощью видеозаписей и данных от партнеров можно определить количество машин, их типы (легковые, грузовые, автобусы) и интенсивность движения.
Чем больше людей проживает поблизости, тем выше вероятность, что они станут постоянными клиентами. А средний доход семей в районе помогает понять, на какую аудиторию можно ориентироваться.
Этот параметр сложно оценить без помощи специалистов. Для анализа обычно используются данные о стоимости жилья в районе (продажа и аренда), которые помогают определить средний доход домохозяйств. Например, если квадратный метр жилья стоит 250 тыс. руб., то средний доход семьи в этом районе выше, чем в районе, где стоимость метра составляет 100 тыс. руб.
Наличие дорог, парковок, остановок общественного транспорта и метро делает локацию более привлекательной для посетителей.
Наличие конкурентов и их успешность — важный фактор. Слишком высокая конкуренция может сделать выход на рынок сложным, а её отсутствие — сигнализировать о низком спросе.
Оценить уровень конкуренции можно визуально, изучив количество аналогичных бизнесов в районе. Однако для более глубокого анализа требуются данные о доходах конкурентов, их успешности и причинах закрытия. Такая информация помогает понять, насколько перспективен выбранный вид бизнеса в конкретной локации.
Например, если в районе уже закрылось несколько кофеен, это может сигнализировать о низком спросе или высокой конкуренции. В таком случае стоит рассмотреть альтернативные форматы или другой ценовой сегмент.
Стоимость аренды должна соответствовать рыночным ценам и соотноситься с потенциальной прибылью, чтобы бизнес оставался рентабельным. Также стоит внимательно изучить предлагаемые условия аренды: срок договора, возможность его продления и дополнительные расходы, например, коммунальные платежи или сервисное обслуживание.
Эти параметры формируют основу для оценки коммерческого потенциала. Однако есть и дополнительные факторы, такие как наличие строящегося жилья, социальной инфраструктуры и законодательные ограничения.
Перспективы развития локации. Стоит узнать, планируется ли строительство жилых комплексов, офисных зданий или других объектов, которые могут увеличить трафик, и изменения инфраструктуры.
Наличие генераторов трафика - торговые центры, аптеки, гипермаркеты.
Близость социальной инфраструктуры - школы, детские сады, медицинские учреждения.
Зоны отдыха - парки, скверы.
Есть ли законодательные ограничения на ведение отдельных видов деятельности, например, запрет на продажу алкоголя рядом с учебными заведениями.
Эти факторы могут значительно повлиять на привлекательность локации для бизнеса.
Грамотная оценка коммерческой недвижимости — это не только вопрос цены, но и вопрос срока экспозиции объекта на рынке. Переоцененный объект может годами оставаться без внимания, тогда как адекватно оцененный объект привлекает покупателей и арендаторов. Кроме того, правильная оценка помогает убедить инвесторов в привлекательности объекта, снизить риски для покупателей и арендаторов. и ускорить процесс продажи или сдачи в аренду.
