В мае 2025 года ведущие российские банки, сначала ВТБ и Сбербанк, затем Совкомбанк, отменили комиссии для застройщиков по льготным ипотечным программам.
Это решение, принятое в ответ на поручение президента, вызвало широкий резонанс среди участников рынка. Застройщики, банки и эксперты опасаются, что новые правила могут привести к сокращению объемов ипотечных выдач, ужесточению условий кредитования и временному снижению активности на рынке недвижимости. Инграфикон проанализировал ключевые опасения и прогнозы, звучащие в инфополе.
Дополнительные комиссии появились в начале 2024 года как ответ банков на рост ключевой ставки. В условиях, когда рыночные ставки по кредитам достигали 20–25%, а бюджетная компенсация уменьшилась, банки столкнулись с убыточностью сегмента льготной ипотеки. Для повышения доходности были введены комиссии для застройщиков за выдачу каждого кредита по госпрограмме. В мае 2025-го, по сообщению РБК, комиссии для застройщиков составляют 4–19% от суммы кредита.
Формально эти платежи ложатся на девелоперов, но так или иначе застройщики включают их в стоимость жилья. В итоге растет финансовая нагрузка на покупателей и цены на новостройки.
Отмена комиссий стала результатом политического решения. После заявления президента ЦБ и Минфин увеличили компенсацию банкам по льготным программам с 23% до 24-24,5%. С учетом того, что и ставки по депозитам стали снижаться, ЦБ считает, что банки могут зарабатывать на льготной ипотеке. Глава Банка России выразила уверенность, что рынок скоро адаптируется к изменениям. А выдача ипотеки по результатам года не сократится, а даже вырастет на 3–8%, несмотря на краткосрочный спад спроса.
Банки столкнутся со снижением доходности льготных программ, что неизбежно ужесточит условия кредитования. Эксперты ожидают:
рост первоначального взноса до 30-50%,
усиление проверок платёжеспособности,
рост отказов по заявкам,
появление комбинированных программ с повышенными ставками,
введение скрытых комиссий через страховые продукты и иные сервисы банков.
Для застройщиков изменения создают неопределенность. Более чем за год работы с банковскими комиссиями, девелоперы приспособились. Теперь же правила игры снова меняются и пока нет понимания, чего ждать от ключевых банков. В случае снижения одобрений по льготной ипотеке, объемы продаж упадут еще больше.
Для покупателей ситуация остается двойственной. С одной стороны, исчезновение скрытых сборов делает кредитование более прозрачным. С другой – получить одобрение по льготной программе станет сложнее, банки будут принимать решения практически в индивидуальном порядке.
При этом коррекции цен на жилье эксперты не ожидают: комиссии составляли лишь 1,5% выручки девелоперов и были заложены в финансовые модели, и отмена банковских комиссий по льготной ипотеке вряд ли приведет к существенному снижению цен на жилье.
На фоне рекордного объема строительства, спровоцированного бумом ипотеки, рынок столкнулся с переизбытком предложения. В этих условиях снижение цен не станет драйвером спроса – высокие рыночные ставки и сокращение льготных программ ограничивают возможности покупателей. Поэтому отмена комиссий уже не играют большой роли – девелоперы будут удерживать стоимость квадратного метра на высоком уровне. Возможно лишь точечное снижение цен в отдельных проектах, связанное с общим охлаждением спроса.
На данный момент эксперты не отмечают скрытого роста расходов по сделкам – стоимость электронной регистрации, безопасных расчетов и страхования осталась прежней.
Сбербанк прекратил взимать комиссии по новым заявкам, но сохранил их для ранее одобренных сделок (до 12 мая). Основное изменение – ужесточение требований к первоначальному взносу: 20,1% доступен только при заявке на кредит для ИЖС (включая покупку участка), покупке квартиры с участием риелтора через сервис продажи новостроек, по договору купли-продажи (готового жилья) у юрлиц/физлиц, или при проектном финансировании строительства Сбером. В остальных случаях первоначальный взнос увеличивается до 30,1%.
Банк подчеркивает, что заявки, поданные до 12 мая, могут быть пересмотрены с риском отказа при переходе на новые условия.
ВТБ полностью отказался от обязательных комиссий по всем программам господдержки, причем новые правила применяются даже к ранее одобренным заявкам, которые будут отправляться на повторную проверку и оценку платежеспособности клиента.
Совкомбанк также отменил обязательное субсидирование, оставив ставку 5,99% при взносе от 20,01%. При этом Банк продолжает работать с субсидиями, принимать новые заявки в рамках согласованной матрицы субсидирования и выдавать такие кредиты ранее одобренным клиентам.
Отмена комиссий – это шаг к большей прозрачности ипотечного рынка, но ее последствия будут неоднозначными:
В краткосрочной перспективе можно ожидать снижения активности на рынке, ужесточения условий кредитования и пересмотра финансовых стратегий застройщиков.
В долгосрочной перспективе многое зависит от действий ЦБ: если ключевая ставка снизится, банки смогут вернуться к активной выдаче льготных кредитов без дополнительных сборов.
Пока же покупателям стоит готовиться к более строгим требованиям при оформлении ипотеки и внимательно изучать условия кредитования в разных банках.
