Нехватка офисных помещений продолжает увеличиваться по всей стране, что приводит к росту арендных ставок. В регионах происходит качественное изменение рынка бизнес-центров. Специалисты консалтинговой компании IDEM исследовали рынки офисной недвижимости в нескольких городах-миллионниках и выделили ключевые тенденции, которые повлияют на рынок в 2025 году. Редакция Инграфикон изучила исследование, публикуем важные цифры в разрезе Уральского региона.
В Екатеринбурге 154 бизнес-центра, но только 50 соответствуют характеристикам офисов классов A, B+ и B по классификации РГУД. Из них доли А и В+ классов только 13% и 19% соответственно.
Арендопригодная площадь (GLA) качественных бизнес-центров составляет 745 000 кв. м. В пересчете на показатель обеспеченности города офисными площадями – 485 кв. м на 1000 жителей. Это выше обычного значения для крупных городов в 300-450 кв. м на 1000 человек. Однако потребность города рассчитывается с поправкой на уровень социально-экономический потенциал, развитие малого и среднего бизнеса и стратегическое положение города. Екатеринбург – крупный центр деловой активности, что позволяет оценить потребность рынка здесь в диапазоне 500-550 кв. м на 1000 человек.
По оценкам экспертов IDEM-консалтинг в Екатеринбурге не хватает как минимум 100 000 кв. м офисной недвижимости. Дефицитность рынка подтверждает и то, что вакансия в бизнес-центрах города – менее 1%. При этом в A классе доля свободных площадей – около 3%. В этом сегменте спрос сдерживают крайне высокие ставки аренды, которые выросли на 40-50% в 2024 году.
На сбалансированном рынке разница стоимости по классам обычно не превышает 20-25%. Екатеринбург бьет все рекорды: А класс почти на 50% дороже класса В+, а разница с В классом больше, чем в 2 раза. На фоне дефицита более низкие классы стремятся по цене к А, а значит стоимость аренды будет продолжать расти, намного опережая темпы инфляции.
Пермь - один из крупнейших городов Урала, но при этом здесь нет ни одного официально классифицированного бизнес-центра. В рамках анализа эксперты изучили 51 БЦ с арендопригодной площадью 248 500 кв. м.
Структура распределения бизнес-центов Перми более характерна для городов с населением 400-700 тыс. человек, чем для миллионика. В таких городах доля офисов высокого класса не выше 15%, класс А часто вообще не представлен, а доля качественных офисных площадей напрямую зависит от численности населения. В Перми доля офисов класса В составляет около двух третей рынка, а полноценный А класс отсутствует.
Текущий уровень обеспеченности составляет 225 кв. м на 1000 жителей. Свободных площадей практически нет, а ставки аренды выросли на 25-30% за последние 2 года.
Важно отметить, что рынок офисной недвижимости Перми развивался неоднородно. Основные объекты построены до 2010 года, а за последние 7 лет было введено только 28 000 кв. м арендопригодных площадей, что увеличило общий объем рынка лишь на 12%. Дефицит качественных офисных площадей Перми консультанты IDEM оценивают по меньшей мере в 30 000 квадратных метров.
Спрос на недвижимость классов А и B+ будет сохраняться в Перми в ближайшее время. Это связано не только с дефицитом современных БЦ, но и с общим трендом на востребованность качественных площадей. Спрос на современные офисы от федеральных и даже местных компаний высокий. На фоне такого спроса и морального устаревания объектов, в девелопменте офисной недвижимости есть бизнес-перспективы.
В исследование IDEM-консалтинг также попали рынки Нижнего Новгорода и Казани. Во всех исследуемых региональных городах налицо дефицит офисных площадей в высоком классе. У компаний-арендаторов растут требования к инфраструктуре и оснащению бизнес-центров. В отсутствие адекватного предложения в имеющихся деловых кластерах наметился тренд на децентрализацию: бизнес готов перебраться в удаленные локации, но с хорошей транспортной доступностью, удобным паркингом, а главное комфортным рабочим пространством. В условиях повсеместного кадрового голода, современный офис помогает бизнесу привлекать и удерживать сотрудников.
Сохраняющийся дефицит поддержит рост цен, но он не будет столь стремительным как в 2024 году, когда цены взвинтил отложенный спрос, сформировавшийся в 2022-2023 годах. Во многих регионах ожидается ввод новых БЦ, которые помогут преодолеть острый дефицит. Существующий сейчас разрыв ставок между классами начнет сокращаться: в высоких классах (А, В+) ставки во многих городах уже поднялись до критично высоких значений, значительного роста здесь не произойдет. Зато подрастет стоимость аренды в офисах В класса.
По мнению Екатерины Гресс, генерального директора IDEM-консалтинг, в 2025 году в региональных мегаполисах сохранятся перспективы для девелопмента офисной недвижимости, но высокая ключевая ставка будет сдерживать активность девелоперов. Девелоперы продолжат планировать и проектировать бизнес-центры с учетом новых трендов и потребностей бизнеса. В этом случае возрастает ценность профессиональных управляющих компаний. Однако скорее всего многие объекты будут выставлены на продажу.
