Рынок арендной недвижимости в 2025 году переживает непростые времена. С одной стороны, доходность от сдачи квартир выглядит скромно на фоне высоких ставок по банковским вкладам. С другой – недвижимость остаётся надёжным активом для долгосрочных инвестиций. Рассмотрим, выгодно ли сейчас покупать квартиру для сдачи в аренду и какие факторы влияют на её доходность.
Согласно исследованию Циан.Аналитики, средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры в Екатеринбурге составляет 6,5% годовых. Расчёты основаны на средней стоимости «однушки» (6 млн руб.) и ежемесячной арендной ставке 32,3 тыс. руб. Этот показатель немного выше среднероссийского (6,3%), но уступает Челябинску (7,3%) и Перми (7,1%). При этом он значительно превышает доходность в Москве (5,7%) и Казани (4,6%).
Реальная доходность оказывается ниже заявленной из-за дополнительных расходов. Собственники несут затраты на ремонт, замену сантехники и бытовой техники, часть коммунальных платежей, а также уплачивают 13% НДФЛ с арендного дохода. Кроме того, неизбежны периоды простоя между арендаторами.
С учётом этих факторов чистая доходность редко превышает 4–5%, что существенно ниже банковских вкладов (10–20% годовых).
Арендный рынок подвержен сезонным колебаниям. При этом летом растут ставки на аренду посуточно, особенно в городах вблизи туристических маршрутов. А к осени резко вырастает спрос на долгосрочную аренду: студенты ищут жильё к началу учебного года, а арендаторы-работники возвращаются из отпусков.
В 2024 году пиковая доходность наблюдалась в сентябре – 7,1% по стране и 7,9% в Екатеринбурге. Аналитики прогнозируют, что в 2025 году тенденция сохранится: к осени арендные ставки могут вырасти на 5–10%. Поэтому лето – оптимальное время для покупки и подготовки квартиры к сдаче.
Несмотря на скромную доходность, интерес к арендной недвижимости постепенно растёт. Это связано с несколькими факторами:
Снижение доходности по вкладам. Ключевая ставка ЦБ остаётся высокой (21%), но банки начали сокращать проценты по депозитам. Инвесторы ищут альтернативы, и недвижимость выглядит привлекательным вариантом.
Замедление роста цен на вторичном рынке. В отсутствие такого драйвера продаж, как льготная ипотека, стоимость вторичного жилья последние месяцы практически не увеличивается. При этом по данным Циан.Аналитики в мае 2025 года разрыв цен между первичным и вторичным рынком достиг рекордных 23% по стране и 16% в Екатеринбурге. Это создает условия для выгодных покупок.
Долгосрочный рост стоимости жилья. В долгосрочной перспективе «вторичка» все равно дорожает: За последний год цена квадратного метра в Екатеринбурге по данным УПН выросла на 8,3% (со 117,8 тыс. руб. до 127,6 тыс. руб.). Это значит, что инвестор получает не только арендный доход, но и прибыль от роста стоимости актива.
В краткосрочной перспективе банковские вклады остаются более выгодным инструментом. Однако недвижимость обладает рядом преимуществ, которые делают её привлекательной для долгосрочных вложений:
Защита от инфляции – традиционно цены на жильё растут быстрее, опережая темпы инфляции.
Стабильность – в отличие от вкладов, доходность аренды менее зависима от изменений ключевой ставки.
Потенциал роста – снижение ставки ЦБ может спровоцировать новый всплеск спроса на жильё.
Как отмечает Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики:
«При снижении ключевой ставки часть держателей депозитов вновь выйдут на рынок недвижимости, однако не с целью “заработать”, а чтобы сохранить свои сбережения в самом надёжном, предсказуемом и понятном активе».
Покупка квартиры для сдачи в аренду весной и летом 2025 года оправдана для долгосрочных инвестиций и сохранения капитала.Текущее замедление роста цен и сезонное повышение спроса создают благоприятные условия. Однако для быстрой прибыли банковские вклады пока выгоднее.
