В январе вступил в действие ипотечный стандарт, направленный на ограничение рискованных схем ипотечного кредитования. Однако пока он никак не повлиял на рынок. На начало февраля 2025 года субсидирование ипотеки застройщиком все еще остается основным инструментом продаж. Инграфикон разобрался, как работает этот инструмент в условиях сжимающейся доступности льготной ипотеки.
В разгар пандемии 2020-го года для поддержания спроса стартовала массовая ипотека с господдержкой под 6,5%. Условия программы часто менялись вслед за рыночной обстановкой и ключевой ставкой. В борьбе за покупателя застройщики совместно с банками стали предлагать экстремально низкие ипотечные ставки от 0,1%. Недополученный доход банкам единоразово компенсировали девелоперы в виде комиссии, а затраты закладывали в стоимость недвижимости.
Субсидированная ипотека предоставлялась и по льготным программам, и по базовой программе, если клиент не попадал под льготные условия. Развитие получили несколько видов субсидирования ставки – на весь срок кредитования или на первые несколько лет. Покупатель получал комфортный ежемесячный платеж за счет дешевой ипотеки. Однако стоимость квартиры увеличивалась существенно – до 20-30%, а по некоторым оценкам до 40%. Такая схема покупки выгодна тем, кто не собирается гасить ипотеку досрочно или продавать квартиру до расчета с банком.
Несмотря на популярность таких коопераций между банками и застройщиками в ЦБ РФ сразу заговорили о высоких рисках субсидированных сделок и необходимости их регулирования. В 2022 году глава ЦБ назвала субсидирование чисто маркетинговым ходом и введением в заблуждение заемщиков.
Среди основных проблем также выделялось «размывание» стоимости квадратного метра недвижимости – ценник на один и тот же объект менялся в зависимости от способа покупки: за наличные, по стандартной ипотеке или по одной из программ субсидирования. Соответственно в случае дефолта и продажи квартиры по рыночной стоимости, заёмщик, купивший жилье по субсидированной ставке, не мог расплатиться с кредитором.
Стремительный рост ключевой ставки сделали льготные ипотечные программы низкомаржинальным продуктом для кредиторов. В январе 2024 г. ведущие банки ввели обязательное субсидирование застройщиками льготных сделок: чтобы продать квартиру по ипотеке с господдержкой, застройщикам предлагалось заплатить комиссию, размер которой зависел от разных факторов. Эти дополнительные расходы конечно же перекладывались на покупателей жилья.
Отмена ипотеки с господдержкой обрушила продажи новостроек по ДДУ во втором полугодии. Параллельно Банк России объявил о разработке ипотечного стандарта, ограничивающего все распространенные механики на рынке: субсидирование, покупку ставки, ипотеку без первоначального взноса и др.
Началось дальнейшее ужесточение условий выдачи кредитов по сохранившимся госпрограммам: банки увеличили размер первоначального взноса по семейной ипотеке до 30-50% при установленном законодательством минимуме в 20%. Проблема исчерпания лимитов по льготным программам подогревала ажиотаж.
Сейчас покупка квартиры массового сегмента от застройщика стала задачей со множеством вводных. Чтобы выдать коммерческие условия клиенту, отдел продаж проводит детальный расчет, учитывая размер первоначального взноса (или его отсутствие), срок кредита, желаемую ставку ипотеки, выбранный банк и его комиссию. Формируется несколько цен в прайсе – на условиях ипотеки и за наличные (как правило, с существенным дисконтом).
По мнению игроков рынка, получившие распространение рассрочки в массовом сегменте новостроек – скорее проблемный инструмент. Если клиент не ожидает поступления достаточной суммы, а рассчитывает через пару лет оформить ипотеку по снизившейся ставке, застройщику также придется заплатить комиссию банку. Что уже не укладывается в финансовую модель сделки, скорее всего ее не одобрят. В сегментах, нечувствительных к льготным программам (бизнес, премиум) рассрочки активно применяются.
Также с рынка практически исчезла схема продажи квартиры по договору уступки права требования, которой пользовались инвесторы-физлица. Покупая недвижимость на стадии котлована по минимальной цене, они перепродавали ее по переуступке перед сдачей дома намного дороже. На такие квартиры тоже можно было оформить все виды льготных ипотек, а продавцы делали скидки от текущих цен застройщика – покупатели всегда находились. С июля 2024 года по новым условиям программы «Семейная ипотека» жилье можно купить только у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи.
Вступивший в силу с 1 января ипотечный стандарт уже многие назвали слишком мягким, из-за чего банки не сворачивают субсидирование и продолжают использовать другие нежелательные схемы. Документ утвержден в таком виде благодаря усилиям самого банковского сообщества, принимавшего участие в разработке, и Минстроя. Последний неоднократно просил ЦБ учесть интересы застройщиков, а теперь намерен договариваться об отсрочке запрета на субсидирование ипотеки до 2026 года.
Также фактически отсутствует наказание за нарушение или вольные трактовки требований стандарта. Главное из них – публикация сведений о нарушителе на портале Центробанка. Оно вступает в силу с 1 апреля 2025 года.
В то же время Минфин России увеличил размер компенсации банкам при выдаче всех видов льготных ипотек. Ранее компенсация считалась по формуле: «ключевая ставка + 2 п. п. – льготная ставка». Теперь к ставке будут прибавлять 3-3,5 п.п. в зависимости от программы.
Повышение возмещения может стать настойчивым сигналом для банков все-таки вернуться к кредитованию на обычных условиях. Пока же банки только скорректировали размер комиссии для застройщиков и продолжают работать по схеме субсидирования как минимум до конца марта.
