При анализе рынка первичной недвижимости (РПН) в России эксперты часто ориентируются на данные из Москвы и Санкт-Петербурга. Однако реальная картина будет неполной без учета показателей крупных городов-миллионников.
Важно отметить, что объем и качество развития РПН не всегда напрямую зависят от численности населения города. Например, по данным сервиса "Объектив.РФ", в Екатеринбурге, где население на 100 тыс. человек меньше, чем в Новосибирске, количество продаваемых квартир в новостройках в феврале 2025 года в 1,7 раза превышает аналогичный показатель Новосибирска. При этом в Перми объем экспозиции составляет лишь треть от объема Екатеринбурга.
На развитие рынка первичной недвижимости и формирование спроса на жилье в каждом конкретном городе влияет целый набор факторов: уровень доходов населения, занятость, экономическая и инвестиционная активность, инфраструктура и т.д. Также важную роль играют сформировавшиеся точки роста и притяжения. Например, Новосибирск и Екатеринбург — это студенческие города с крупными вузами, которые привлекают молодежь. Многие выпускники остаются в городе, создают семьи и приобретают первичное жилье, что стимулирует развитие рынка недвижимости.
Рынок недвижимости характеризуется цикличностью и инерционностью. Отрасль жилищного строительства всегда реагирует на изменения в экономике с опозданием, с поправкой на завершение уже начатых проектов и перестройку стратегий девелоперов.
Подъем в отрасли начался еще в 2020 году после введения массовой льготной ипотеки. Девелоперы в регионах тогда отреагировали с разной скоростью: в Екатеринбурге быстро запустили новые проекты и нарастили объемы строительства уже в 2021–2022 годах, а, например, в Астрахани рост строительства пришелся только на 2023–2024 годы из-за эффекта низкой базы.
Сложный 2024 год рынок новостроек начал уже в состоянии перегрева. Объемы предложения наращивались и все еще продолжают расти за счет инерции. Набранные обороты не могут остановиться мгновенно. Сейчас для многих девелоперов резкое сворачивание проектов может принести больше проблем, чем их продолжение даже со снижением прибыльности.
В таких условиях умение быстро адаптироваться к изменяющимся условиям и принимать взвешенные решения помогает сохранить устойчивость бизнеса. Компании, избежавшие избыточной финансовой нагрузки, теперь могут укреплять позиции, выкупая активы у менее успешных конкурентов, что ведет к консолидации рынка.
В 2024 году средняя цена за квадратный метр на рынке новостроек демонстрировала заметный рост, но с разными фазами. До июня цены активно росли из-за ожиданий отмены льготной ипотеки, колебаний ключевой ставки и роста себестоимости строительства. После этого рост замедлился, и началось активное дисконтирование, особенно в проектах на финальной стадии строительства. В таких проектах девелоперы могли позволить себе скидки — затраты на старте были низкими, а эскроу-счета к этому времени уже заполнены.
К концу 2024 года было продано все, что можно было продать с дисконтом, и цены стали формироваться с учетом текущих реалий. В финансовые модели новых проектов включаются комиссии банкам, риски по рассрочкам и наценки за коммерческие субсидии. Поэтому застройщики вынуждены выходить на сложный рынок по высоким ценам, а существенные скидки на ранних этапах строительства (например, на стадии котлована) для них крайне невыгодны.
В 2024 году динамика спроса на жилье была нестабильной. Январь и февраль традиционно показали невысокие результаты. Однако к маю-июню, на фоне ожидания отмены льготной ипотеки, объем сделок по ДДУ во многих городах резко вырос, а затем так же резко упал. Например, в Екатеринбурге при характерном объеме сделок на РПН около 2000 шт. в месяц в этот пиковый период фиксировалось до 3700 сделок, а в июле число сделок упало до 1000.
Во второй половине года рынок начал медленно восстанавливаться, но уже в новых условиях: без льготной ипотеки, с высокими ставками по базовым программам и увеличенным первоначальным взносом по семейной ипотеке. В самом конце года кривая спроса уверенно пошла вверх — сыграли роль и сезонный ажиотаж, и маркетинговые усилия девелоперов, а также неопределенные перспективы рынка. В декабре, например, в Екатеринбурге был зафиксирован высокий индекс тревожности — подробнее об этом можно прочитать здесь.
В январь 2025 года, как и ожидалось, число сделок снизилось до минимума. Праздники, ограничения по семейной ипотеке и предновогодние маркетинговые акции сократили спрос.
Главное отличие текущей ситуации — поступательное снижение доли ипотечных сделок. Если в 2024 году в рассматриваемых городах ипотека составляла в среднем 67–82% от всех продаж, то в январе 2025 года она достигла минимума за последние годы из-за высоких ставок и изменений в субсидированных программах. Например, в Екатеринбурге только 40% сделок по ДДУ были оформлены с привлечением кредита, в Новосибирске — 41%, в Челябинске — 48%, а в Перми — 59%.
Достигнутые результаты обеспечиваются в основном за счет рассрочек. Этот инструмент привлекателен для покупателей, но создает сложности для продавцов: он не позволяет в полной мере пополнять эскроу-счета и снижать кредитную нагрузку по проектному финансированию. Хотя риски и возможности такого подхода очевидны, объективно оценить эффективность рассрочек можно будет только к концу года.
Рынок первичной недвижимости в 2024 году и в начале 2025-го демонстрирует неоднозначную динамику: объемы предложения продолжают расти за счет инерции, но спрос снижается из-за высокой стоимости кредитов и изменений в субсидированных программах. В целом рынок вступает в этап, когда стабильность и рост зависят не только от макроэкономических условий, но и от способности игроков оперативно адаптироваться к изменениям.
