Фото: Верхняя пышма. Источник фото: geliomedia.ru
За пять лет действия льготной ипотеки рынок новостроек Екатеринбурга пережил резкий рост: средняя стоимость квадратного метра увеличилась более чем в два раза – с 78 до 166,5 тыс. руб., средняя цена квартиры достигает 8,3 млн руб., а студии – 4,7 млн руб.. Даже на окраинах вроде Компрессорного варианты дешевле 3 млн руб. стали редкостью. Могут ли новостройки пригородов стать доступной альтернативой? И есть ли предложение за пределами ближних спутников Екатеринбурга? Разбираем ситуацию на областном рынке новостроек и перспективы его развития.
Темпы строительства жилья за пределами Екатеринбурга сильно варьируются в зависимости от близости к областному центру и развитости инфраструктуры. Валерия Козлова, вице-президент УПН и директор «Априори-недвижимость», объясняет ситуацию рыночной логикой:
«Строительный бизнес зависит от спроса, который определяется инфраструктурой и платежеспособностью. В Свердловской области эти условия сочетаются в Верхней Пышме и Берёзовском – там создана комфортная среда, есть рабочие места и транспортная доступность. Жители готовы покупать там жильё, даже работая в Екатеринбурге».
При этом цены на жилье в этих пригородах стремительно приближаются к екатеринбургским. Согласно данным сервиса Объектив.РФ, в Верхней Пышме средняя стоимость квадратного метра составляет 122,1 тыс. руб., а диапазон цен на квартиры – от 3,5 млн за студию до 19 млн за премиальные лоты. Город – безусловный лидер по объёмам строительства в регионе: здесь возводят 12 жилых комплексов с общим фондом около 1400 лотов. Как отмечает директор «АЛЕКА ГРУПП» Александр Матофаев:
«Верхняя Пышма уже давно перестала быть просто городом-спутником, границы между городами практически стерты. Это полноценный микрорайон, причем один из самых комфортных для жизни. Основные покупатели жилья — те кто мечтает жить в мегаполисе, но для них это слишком дорого, или слишком шумно. Это в первую очередь Свердловская область, северные регионы ХМАО, ЯНАО и, конечно, екатеринбуржцы, в основном молодые семьи».
Не отстаёт и Берёзовский – в городе реализуется пять жилых проектов. Толчком к росту местного рынка новостроек стал запуск ЖК «Уют-Сити» от «БРОЗЭКС девелопмент» ещё в 2016 году, который строится до сих пор. Помимо него, в Березовском сегодня возводятся малоэтажный «Брусницын парк», многоэтажные дома от местного застройщика «Философия идеалистов», а также масштабный среднеэтажный проект Zori площадью 20 га. Средняя цена квадратного метра в Берёзовском 127,2 тыс. руб., а минимальная стоимость квартир стартует от 2,8 млн руб.
Среднеуральск – еще один ближайший спутник Екатеринбурга долгое время оставался вне активной застройки из-за изношенных очистных сооружений, мощности которых не хватает даже для текущей нагрузки. Власти города пытаются решить проблему с 2008 года, однако системные переносов сроков и нецелевые траты все время отодвигают начало реконструкции. По последним сведениям, она должна начаться в этом году. По мнению Александра Матофаева, как только в городе решится вопрос с канализацией, откроются возможности для жилых, коммерческих и курортных проектов:
«Среднеуральск имеет шикарную перспективу развития с точки зрения инвестиций, проживания и социальной инфраструктуры. Уже в ближайшие 4–5 лет он станет привлекательным для застройщиков, особенно с учетом его природных преимуществ. Ещё в советские времена здесь развивался яхтенный спорт, а сейчас это популярное место для рыбалки и отдыха – и всего в 25 км от Екатеринбурга».
В прошлом году уже презентован масштабный проект КРТ и ревитализация города. Три девелопера – Prinzip, Forum и «Брусника» намерены построить 130 тыс. кв. м жилья, создать благоустроенную набережную, модернизировать общественные пространства и транспортную инфраструктуру, включая запуск трамвайной линии.
В городах, более удалённых от Екатеринбурга, рынок новостроек развит слабо. Хотя цены здесь на 30-45% ниже, предложение крайне ограничено.
В Заречном представлен один проект – малоэтажный комплекс «Лесная сказка», где цены начинаются от 4 млн руб. (130,3 тыс. руб./м²), на сегодня это самое дорогое предложение среди областных городов. В Первоуральске и Ревде строится лишь по одному жилому комплексу с квартирами от 2,8 млн (92-98 тыс. руб./м²).
«Там практически не строят, потому что те, кто может купить жильё, выбирают Екатеринбург», – отмечает Валерия Козлова.
Особняком стоит Сысерть, где помимо обычных новостроек формируется уникальный для области сегмент курортной недвижимости. Проекты бизнес-класса от ГК Baden Family предлагают сервисные апартаменты, которые можно использовать как для личного отдыха, так и для инвестиций. Стоимость таких объектов варьируется от 267 до 494 тысяч руб. за квадратный метр.
В более отдаленных городах области, первичный рынок представлен единичными проектами от местных строительных компаний. В Нижнем Тагиле в реализации четыре проекта, с совокупным предложением около 300 квартир (средняя стоимость квадратного метра 91,8 тыс. руб.), а в Каменске-Уральском строят два многоквартирных дома со средней ценой 105 тыс. руб./м².
«В Нижнем Тагиле высокие доходы есть только у работников оборонки, остальные живут скромно. В результате рынок новостроек здесь развит слабо, люди приобретают жильё лишь в случаях крайней необходимости», – анализирует ситуацию Валерия Козлова.
Развитие первичного рынка жилья в городах Свердловской области упирается в простую экономику. Как поясняет Валерия Козлова, себестоимость строительства там сопоставима с екатеринбургской, тогда как цены на жильё ниже в 2-3 раза:
«Застройщик смотрит на цифры: себестоимость, маржинальность, сроки окупаемости. Пока в большинстве городов области эти показатели неконкурентоспособны. Если вы можете построить дом в Екатеринбурге и продать его по цене под 200 тысяч за квадратный метр, зачем вам строить в малом городе, где получите 100 тысяч?»
Дополнительные сложности создают логистика и управление проектами. В отдалённых локациях приходится организовывать доставку материалов, искать местных подрядчиков или возить рабочих, тогда как в Екатеринбурге инфраструктура уже отлажена. Поэтому в малых городах застройку ведут локальные игроки, отлично знающие специфику местного рынка и имеющие свои строительные мощности.
Александр Матофаев тоже констатирует, что ключевая проблема – высокие риски коммерческого строительства:
«В малые города девелоперы могут зайти при двух условиях: либо есть госзаказ или контракт с предприятием с выкупом жилья по фиксированной цене, либо есть платежеспособный коммерческий спрос. Даже с учетом более дешевой земли – а это действительно существенная статья расходов – без таких гарантий строительство жилья в малых городах нерентабельно для застройщиков».
Екатеринбург остаётся главным центром притяжения для жителей не только Свердловской области, но и соседних регионов. Как отмечает Александр Матофаев: «Емкость рынка практически не ограничена – сюда стремятся за работой, образованием и возможностями».
Однако растущие цены делают покупку жилья в городе всё менее доступной: «Новые проекты закладывают существенный рост себестоимости, цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга неизбежно достигнет 200 тыс. руб. – если не в этом году, то в следующем» – такой прогноз дает Матофаев.
Ближайшие пригороды могут стать доступной альтернативой дорогому Екатеринбургу – с тем же уровнем комфорта, но по более приемлемой цене, и с возможностью ежедневных поездок в город.
Именно эту логику развивает проект Екатеринбургской агломерации – объединение 13 муниципалитетов в единое экономическое пространство с областным центром. Главные задачи проекта – развитие транспортного сообщения (трамваи, городская электричка, продление метро до окраин), создание новых предприятий, обновление инфраструктуры и благоустройство в пригородах.
Но несмотря на амбициозные планы, пока рынок диктует свои правила – основной объём строительства и инвестиций по-прежнему сосредоточен в границах Екатеринбурга, где сохраняется максимальный покупательский спрос.
Карта взаимного расположения населенных пунктов в составе Екатеринбургской агломерации.
Разработчик схемы – Институт «Гипрогор».
