Источник фото: freepik.com
По данным Циан.Аналитики, рынок жилья продолжает снижаться: спрос в стране за год упал на 20%, при этом цены на новостройки выросли на 11%. Высокие ипотечные ставки, экономическая неопределенность и растущие цены сокращают число потенциальных покупателей и, казалось бы, делают рынок менее привлекательным для инвесторов.
Однако, как выяснил Инграфикон, даже на падающем рынке есть рабочие стратегии для инвестиций. Мы обсудили с известным брокером по новостройкам Екатеринбурга Павлом Репиным, можно ли заработать в условиях падающего рынка и какова роль профессионалов в выборе стратегии и объекта для инвестиций.
Для покупателей с льготной ипотекой новостройки – в первую очередь возможность приобрести жильё с минимальной стоимостью кредита, а не инструмент заработка. В этом случае объект стоит выбирать осознанно, «для себя», и быть готовым оставаться в нем долго.
Совершенно иная стратегия для инвесторов с наличными средствами, требующая активного мониторинга рынка и готовности к быстрым решениям.
«Раньше можно было купить квартиру на этапе котлована и быть уверенным, что через два года её стоимость вырастет. Сейчас прямой зависимости нет – цена почти готовой новостройки может быть ниже, чем у новых очередей этого же проекта, которые только выходят на рынок. То, что застройщики точечно «сливают» лоты перед сдачей уже не единичный случай. – делится наблюдениями Павел Репин. – Наглядный пример – ЖК «Сибирский сад» со сдачей в этом году, где подобрали клиенту квартиру с ценой по акции 154 тыс. рублей за квадратный метр. Идентичная квартира на 3 этажа выше уже сейчас дороже на 500 тыс., а в новой очереди с планируемой сдачей в 2028 году цены стартуют уже от 180 тыс. рублей. При расширении льготной ипотеки рост на 10% вероятен сразу, плюс ещё 10% при подорожании новой очереди. Итого как минимум +20% к стоимости актива за 8-12 месяцев».
В перспективе 2-3 лет, когда на вторичный рынок вернутся покупатели с ипотекой, перепродажа такой квартиры может принести 15-17% годовых. При этом даже без учета возможного арендного дохода, если заложить в финансовую модель затраты на ремонт, такая доходность будет сопоставима с текущими депозитными ставками.
Чтобы успешно инвестировать в таких условиях, нужно не только располагать оперативными данными, но и уметь быстро принимать решения. Без профессиональной поддержки шансы на успех значительно снижаются.
По оценке эксперта, для инвесторов с наличными средствами свежая вторичка сегодня привлекательнее, чем новостройки. Она дешевле уже на экспозиции, а при грамотном торге можно получить еще больший дисконт.
«Покупателям с наличкой торговаться сегодня можно жестко – констатирует Репин – а к выбору ликвидного объекта в перспективной локации и ведению переговоров лучше привлечь грамотного риелтора».
После приобретения у инвестора есть несколько вариантов: использовать квартиру для собственных нужд, получения арендного дохода или рассматривать её как актив для перепродажи. В последнем случае придется ждать возвращения на вторичный рынок покупателей с ипотекой, что произойдет не ранее 2027 года, когда по прогнозам ключевая ставка может снизиться до «комфортных» значений 15-17%. Такая стратегия «ожидания» может принести 20-30% дохода за период владения на горизонте 2-3 лет.
Рынок паркингов продолжает оставаться недооценённым, но перспективным направлением для инвестиций. Этот тип недвижимости способен приносить стабильный пассивный доход до 20% годовых, при этом практически не требуя затрат на содержание и обслуживание.
«Приведу в пример отличный кейс, к сожалению, уже не реализуемый – рассказывает Павел Репин. – Это история клиента, приобретшего 10 паркингов в ЖК Woods (Атомстройкомплекс) по 140 тыс. рублей каждый. Сейчас он получает 300 тыс. рублей годового дохода, просто сдавая их по 2,5 тыс. рублей в месяц. Но это из серии упущенных возможностей».
Сейчас застройщики ужесточили условия: теперь приобрести паркинг или кладовку можно только при наличии квартиры в этом же ЖК. Однако специалисты рынка советуют дольщикам обязательно рассматривать такие варианты при наличии свободных средств.
«Возьмем пример ЖК «Сибирский сад»: паркинг здесь можно приобрести за 1,6 млн рублей при покупке квартиры. По моему прогнозу, к 2026 году его стоимость превысит 3 млн рублей, с учетом ситуации с парковками в этой локации. То есть это вполне инвестиционная история», – отмечает Репин.
Рынок недвижимости предлагает частным инвесторам нестандартные, но высокодоходные возможности. Как отмечает Павел Репин, некоторые застройщики привлекают средства для реализации проектов под 25-30% годовой доходности.
«Возьмем конкретный пример: мой знакомый реализует проект загородной недвижимости, – рассказывает Репин. – Сейчас он строит демо-дом в коттеджном поселке, который планирует продать по себестоимости. За счет рекламного сотрудничества с поставщиками он получает материалы с очень высоким дисконтом, а инвесторам предлагает участие в проекте под 27% годовых по договору займа. Сроки ограничены – оптимальное время для входа – не позже июля 2025 года».
Особенность таких проектов - их исключительность и сжатые сроки реализации.
«Это штучные возможности, требующие быстрого принятия решений, – подчеркивает эксперт. – Аналогичные схемы работают и в коммерческой недвижимости, например, при строительстве туристических объектов, где инвесторы могут рассчитывать на фиксированные 20+% доходности. Там порог входа начинается от 100-300 тысяч рублей. Но нужно помнить и о рисках – в такие проекты лучше вкладываться, если есть собственное глубокое понимание рынка или с помощью проверенного специалиста».
Таким образом, рынок недвижимости 2025 года требует не столько крупных вложений, сколько грамотного подхода – и в этом профессиональная консультация эксперта может стать главным конкурентным преимуществом. Персональную консультацию Павла Репина можно получить по указанному ниже телефону.
Эксперты рынка, сотрудничающие с порталом Инграфикон, помогут выбрать оптимальную стратегию под ваш бюджет, найти объекты с подтвержденной ликвидностью и оценить риски альтернативных инвестиций.
Узнайте больше: +7 (343) 243-56-32
