В продаже
15934 квартиры
в 156 новостройках

Как продать квартиру в ипотеке — четыре варианта на выбор

29.10.2020.

Большая часть жилой недвижимости сегодня приобретается посредством ипотечного займа. Это обусловлено экономической ситуацией и другими факторами. Нередко у граждан возникают вопросы — как продать квартиру в ипотеке и стоит ли покупать такое жилье? Юридические консультанты заверяют: продавать и покупать ипотечные квартиры можно, это непростой, но уже отлаженный процесс.

Подавляющее большинство договоров на выдачу ипотечного займа содержит указание о запрете на продажу или дарение залоговой жилплощади без согласия банка до окончательного закрытия кредита. Так можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Да, можно, и в этом случае вы можете выбрать наиболее удобный из четырех способов.

Продажа квартиры при досрочном погашении кредита

Наиболее простой вариант с минимальным участием банка. Перед тем как продавать квартиру, необходимо погасить долг перед банком. Например, можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Деньги с продажи квартиры позволят закрыть потребительский кредит. 

В данном случае потребуется узнать в банке полный остаток долга и написать заявление на досрочное погашение ипотеки. После погашения банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами через МФЦ можно подать заявление на снятие залога и приступить к продаже квартиры.

Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

В этом случае покупатель, например, выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка кредита. После погашения кредита, банк снимает залог, и можно проводить обычную сделку купли-продажи.

Важно, чтобы покупатель и продавец оформили предварительный договор купли-продажи, где прописаны условия основной сделки и правила оплаты. В нем указывается, что часть денег покупатель переводит на счет продавца до основной сделки в счет погашения долга продавца перед банком. Там же прописываются срок заключения основного договора купли-продажи и порядок оплаты оставшейся части стоимости квартиры. Основные положения предварительного договора закреплены в статье 429 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае трудность заключается в том, чтобы найти покупателя, готового дать крупную сумму в качестве аванса. 

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Если у покупателя нет своих денег, он покупает квартиру при помощи банковских средств. Продавцу нужно найти покупателя, который готов оформить ипотеку. Покупателю необходимо оформить в банке заявку на обычную ипотеку, указать, что хочет купить конкретную квартиру, уже заложенную в этом банке и предоставить необходимый пакет документов (паспорт и документы по доходам).

Продавец согласовывает с банком схему купли-продажи заложенный квартиры, пишет заявление о намерении продать квартиру и получает согласие банка. 

Если банк одобрит заявку покупателя на кредит, он проведет сделку. Покупатель получит ипотечный кредит, и банк сразу направит его на погашение кредита текущего собственника. Разница между ценой квартиры и суммой на погашение кредита переводится на аккредитив в пользу продавца или закладывается в банковскую ячейку. Доступ к этим деньгам продавец получит после того, как сделка завершится, то есть, когда будет зарегистрировано право собственности покупателя.

При такой схеме банк может рефинансировать ипотеку, тем самым улучшить условия по кредиту.

Продажа ипотечного жилья банком

В данном случае банк принимает непосредственное участие в сделке купли-продажи. Продавец предварительно запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения. После чего подписывается договор купли-продажи. Покупатель передает деньги не продавцу, а напрямую в банк — в банковскую ячейку или на аккредитив. Договор и согласие банка на проведение сделки передаются на госрегистрацию. После чего часть суммы переводится в счет погашения долга продавца перед банком. Банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение. И покупатель получает свою квартиру. Здесь банк выступает гарантом безопасности. 

Однако, есть и менее хороший вариант продажи ипотечного жилья банком. Это происходит тогда, когда у заемщика появляются большие долги по платежу. Квартира продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.

Другие материалы по теме

© OОO «Аналитический Центр «Инграфикон», 2021 г.

Электронная почта: info@ingraficon.ru

Адрес: Екатеринбург, ул. Радищева 6а,

офис 500А

Политика персональных данных

Материалы, опубликованные на сайте ingraficon.ru предоставлены исключительно в информационных целях., получены от застройщиков или из открытых источников. Команда ingraficon.ru принимает разумные меры для обеспечения точности и достоверности материалов, представленных в каталоге новостроек, на указанную дату обновления. Для получения точной и актуальной информации настоятельно рекомендуем обращаться непосредственно к продавцу. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. В случае, если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает законные права правообладателя, свяжитесь с командой ingraficon.ru. Информация, опубликованная на сайте не является публичной офертой. Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-61147 от 30 марта 2015 года.